记者问：由于国家楼市二次调控的出台，很多在之前订购三套房的市民便不得不退订。我想咨询一下，这个退订有法律依据吗？还有，我想问市民在哪几个情况下可以退房？

答：一、2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，该《通知》第一条即明确规定：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。   

这样以来，许多购买第三套房的买受人就面临无法办理商品房担保贷款（银行按揭贷款）这一情况。如果在《通知》出台前已经签订《商品房买卖合同》，因为国家信贷政策的变化，导致无法办理贷款而又没有能力一次性交付现款的，在事实上已经无法履行合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

同时，《合同法司法解释二》第二十六条规定了情势变更原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

据此，在国家政策发生重大变化情况下，商品房担保贷款无法办理，属于不可归责于当事人双方的原因；如果合同中未约定如贷款不能时买受人应当一次性付款，则可以视为合同不能继续履行。买受人可以要求解除合同，退还房款。同时，因为订立合同时双方都无法预见政策的走向,而在国家政策规定停止担保贷款的情况下，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，这也符合情势变更的原则。另外从国家对楼市政策的调控背景来看，如果国家政策变化导致贷款不能，而让买受人独自承担这一政策风险和合同责任，是不公平的。

因此，是否能退房也要看合同中的具体约定。如果合同中有类似“由于买受人个人信用或任何其他原因，导致买受人按揭贷款未获按揭银行批准的，则买受人应一次性付清剩余购房款否则，视为买受人违约。”的条款，即便合同被解除，买受人仍然要承担违约责任。

二、关于可以退房的情形，根据相关法律规定和司法解释，如发生以下情形，买受人有权解除合同，要求退房：

1、房屋主体结构不合格导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验不合格，买受人有权请求解除合同。但这种情形在实践中较为少见。

2、面积误差过大导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同对此如何处理没有约定或者约定不明确，如果面积误差比绝对值超出3％，买受人有权请求解除合同。

3、规划设计变更导致退房

依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

4、套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围导致退房

根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以解除合同。

5、房屋质量问题严重影响使用导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。此处中的质量问题是指房屋主体结构质量以外的问题。

6、延迟交付房屋导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人有权请求解除合同，但当事人在商品房买卖合同中另有约定的除外。

7、出卖人没有商品房预售许可证明导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，商品房预售的，起诉前出卖人未取得商品房预售许可证明的，买卖合同无效；出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以退房。

8、无法得到贷款致使买卖合同不能履行导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，在签订买卖合同时，买受人以担保方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。

9、无法办理产权证导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在买卖合同约定的期限或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以要求解除合同。

10、出卖人抵押房屋导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，如果出卖人在出售房屋之前就把所售房屋抵押，而在订立合同时故意隐瞒房屋已经抵押的事实，买受人可以退房；在买卖合同订立以后，未告知买受人又把房子抵押给他人的，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同。

11、一房二卖或者隐瞒拆迁安置房的事实导致退房

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立以后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人可以请求退房。

以上所说的基本上都属于合同的法定解除的范围，买受人和出卖人还可以就双方关心的问题另行约定其他条件。

12、依据《合同法》第五十二条规定的无效合同情形退房

    有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

13、依据《合同法》第五十四条规定的可撤销、可变更情形退房

   （１）因重大误解订立的合同；（２）在订立合同时显失公平；（３）一方以欺诈胁迫手段或乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。买受人在行使撤销权要注意此项权利的时效为一年，从知道或者应当撤销事由之日起。