来城里打工的农村小伙小张准备在城里定居,出资30万元买了一套二手房,谁料想,这套房子背后隐藏着一个让他震惊的事实。请看——

房子背后的“秘密”

                        　　文孙明江

    近几年我国的房地产行业发展迅速,房价一波高过一波,在“望房兴叹”之余,买一套价廉的二手房成为许多人的选择,二手房简单装修便可入住,而且风险系数小。在二手房交易过程中,买主通常关注的是房屋的位置、建成年代、房屋质量、物业管理等信息,这些基本信息往往决定买主的购买决心。而现实生活中,却出现了一种特殊的情况,导致房屋买卖过程中发生纠纷。最近,来城里打工的农村小伙小张准备在城里定居,出资30万元买了一套二手房,谁料想,这套房子背后隐藏着一个让他震惊的事实——他买的竟是一套人们眼中的“凶宅”。

惊人真相:30万元买“凶宅”

    2009年3月,从农村来市里打了三年工的小张,看好了某小区的一套九十平方米的二手房。在看房时,房主吴新介绍说,这套房子刚买了不到两年,只是中间出租了半年多时间,此后一直没住过,基本上属于新房；而且这套房子已办理了房产证,配套齐全,物业管理也很好,要价33万元。经过多方对比,小张确实也看好了这套房子,无论是房价还是房子的位置小张都觉得十分满意。一番讨价还价之后,双方以30万元成交。随后,房主吴新与小张签订了一份《房屋买卖合同》,约定将该房以30万元的价格卖给小张,同时约定如一方悔约将支付违约金5万元。合同签订后小张向吴新支付了全部房款,吴新也把钥匙和房产证给了小张。

    可是,小张入住该房后,发现一个奇怪的事情:小区的邻居见到自己就在背后悄悄议论着什么,似乎有什么秘密。终于有一天,小张忍不住问一位同楼的邻居,这位邻居向他透露:去年夏天,租住在该房的一位年轻女子在房内自杀,场景恐怖惨烈。这事整个小区的人都知道,因此这套房子被老百姓视为“凶宅”。这套房子的房主老早就想把它卖出去,可是就是因为这件事情这套房子才很长时间没有卖出去。小张一听,惊诧不已。

    自从知道了这个消息以后,小张对这房子产生了一种莫名其妙的恐惧感,只要一踏进房子,小张就觉得毛骨悚然。尤其是一到晚上,小张更是不敢一个人居住,总感觉房子四周阴森恐怖,睡觉也不敢关灯,似乎真能看到一个女子的影子在房间里游荡。知道真相没几天,小张终于不堪忍受,想想辛辛苦苦攒下的积蓄加上东借西凑得来的30万元钱,居然买了这样一处不敢住的“凶宅”,而卖方居然隐瞒了这么特别重要的情况,这实在让他难以接受。“这房子是坚决不能住了,必须退房。”于是,小张气冲冲地找到卖方理论。

    找到卖方吴新,小张质问他卖房时为什么隐瞒房屋内曾有人自杀这一情况。不料,吴新先是含糊其词,极力回避有此说法,后来干脆矢口否认,说这是谣言,坚称该房从未发生过有人自杀的事情。小张虽然十分愤怒,却也一时没了主意。明明小区的许多人都知道有此事,可吴新就是不承认,他该找谁来证明呢?小张又找到几个知情的邻居想印证这种说法,却被委婉地回绝了,许多知情人都三缄其口,不愿意多说。

    就在小张无可奈何的时候,有人建议说可以到派出所查查,看看有没有报案记录。这句话一下提醒了小张,让小张似乎又看到了希望,于是小张来到辖区派出所了解情况。功夫不负有心人,民警在报案记录中查到了记录,确实曾有一个女孩租住在小张所买的房屋内非正常死亡,经调查属自杀。

    得到证实后,小张更加愤怒不已,当初买房是为了将来结婚、生子,并打算常年生活居住,却没想到却是一处‘凶宅’,虽然房屋质量没问题,可住在里面心里总是不舒服。如果租住的人是生老病死也罢了,可偏偏是听起来就令人恐怖的自杀。虽然封建迷信不可取,但毕竟按老百姓的说法,是不吉利。而卖方竟然故意隐瞒此事,还拒不承认,显然是恶意欺诈。

    小张再次找到卖方吴新,质问吴新为什么隐瞒欺骗自己?说自己已到派出所调查了,证实确有人在该房屋内自杀,这房子就是白送也不敢住了,并要求无论如何必须退房。而吴新则说,双方是签订了书面买卖合同的,买房是自愿行为,如果要退房就是违约,就应当先赔偿违约金。并争辩说,去年房屋出租期间,确实有个租房的女孩自杀,但这事并不影响房屋的价值,而且房屋内发生过什么事与房屋买卖无关,他没有义务也没有必要一定要告诉小张,因此不同意退房。双方的协商不欢而散。

庭上争锋:买方卖方各执一词

    在协商不能的情况下,小张决心诉诸法律。不久,小张一纸诉状将吴新诉至法庭,以吴新故意欺诈为由要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》,退还交付的30万元购房款,并赔偿利息损失。

    庭审中,小张提出自己的主张和观点:

    首先,卖方有意隐瞒房屋内曾有人自杀身亡这一与房屋价值有重要影响的事实,属欺诈行为,且违背诚实信用原则。假如卖方吴新当时如实告知这一情况,小张不可能花30万元购买一座“凶宅”。所以吴新以欺诈的手段,使小张在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同。根据合同法规定,该合同应予撤销。其次,“凶宅”事实上使房屋价值受影响。在现实层面上,“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵,但在普通人的心理上会产生负面影响,原告购买房屋的目的是平安、舒适,将来结婚生子、生活居住,而有人在居住的房屋内自杀这一事实的存在,严重影响原告居住期间的心理感受,带来精神上的恐怖不安等情绪,是客观存在的。而有人自杀过的房屋被视为“凶宅”,是民间普通存在的观念,正是这一原因,使得房屋的价值在客观上受到了影响。因此,所购房屋属于民间很忌讳的“凶宅”,不但给原告心理上造成负面影响,也使房屋价值受到贬损,这是客观存在也是合乎情理的。因此,原告购买此类房屋违背了自愿原则。

    而被告吴新的抗辩意见则针锋相对,他认为所谓的“凶宅”没有法律上的定义,原告的主张显然属于封建迷信,是不应提倡的。被告的房屋不存在质量问题,证件齐全,符合买卖合同的约定。原告主张的因为房屋内曾有人自杀,即影响了房屋价值,仅仅是原告的主观臆断,没有法律依据也没有证据支持。被告没有义务将有人在房屋内自杀这一与房屋质量无关的情况告知原告,不存在欺诈一说。因此不同意原告撤销买卖合同的要求。

    双方辩论激烈,互不相让。

法官说法:公序良俗来断案

    面对这样一座“凶宅”,小张觉得这是犯了买房大忌,因此坚决要求退房退款,谁知却遭到了卖方的拒绝。在协商不成的情况下,小张一怒之下将房主告上法庭。那么,房屋交易中,卖方有义务告知“凶宅”信息吗?

    《中华人民共和国合同法》第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    法院在审理后,经多次调解无效的情况下,作出判决。法院认为,涉案房屋是否属于“凶宅”,不属于法律范畴,且这一定义属封建迷信,没有法律依据,对此法院不予认定。但根据我国传统的民间风俗习惯和日常生活经验法则判断,房屋里曾有人上吊自杀这一事实必然对购房者居住心理带来负面影响,这是现实存在的。被告在出卖房屋时,应遵循诚实信用原则,附随地履行善良的告知义务。而有人在房屋内自杀这一特殊事件信息,会影响到原告是否自愿购买的意思表示。因此,被告对此事项负有告知义务。被告违反了诚实信用的基本原则,在缔约时故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实,使原告小张在不知该房屋内曾发生有人非正常死亡的情况下与被告签订房屋买卖合同,买卖合同不能真实体现双方的平等、自愿,故原告撤销合同的主张,应予支持。据此判决,撤销原被告签订的《房屋买卖合同》,被告应于判决生效后十日内返还原告购房款30万元,并赔偿相应利息损失。(文中人物为化名)

    记者手记

    在这场二手房交易的纠纷中,房屋是“凶”是“吉”似乎成了人们最为关注的焦点。然而透过这场纠纷,折射出来的却是生活中的“诚实信用原则”。法理上认为,“诚实信用原则”是至高无上的法则,因此则又被称为“帝王法则”。而现实生活中,诚实信用更是每个人的立身之本、立业之基,在二手房市场的交易活动中诚实信用更是卖方和买方都不可缺少的交易原则,在房产交易中,无论是买方还是卖方都应该切实遵循。只有在诚实信用的环境里才能免除二手房交易中产生的诸多瓜葛和矛盾,从而促进二手房市场和谐有序发展。