房地产开发企业的知识产权问题初探

                                                          文/孙明江

2003年底，深圳美地置业发展有限公司诉上海龙仓置业有限公司和上海外滩房屋置换开发有限公司商标侵权案，被称为中国地产商标第一案。近几年来，房地产开发企业发生的知识产权纠纷也屡见不鲜，这些案件从不同角度给房地产开发商知识产权保护以诸多启示。房地产行业的发展很快，但房地产行业的知识产权保护却很薄弱。本文从案例说起，对房地产行业的知识产权法律问题进行初步探讨，阐述房地产行业知识产权保护的必要性。

一、房地产领域知识产权典型案例简介

通过对案例的介绍和评析，可以生动真实地反映出房地产领域知识产权案件的本质。因篇幅所限，笔者仅对典型案例作简要介绍，不进行具体的评析。

（一）“香榭里”商标侵权案。2001年，深圳美地置业公司注册了“香榭里”中英文商标。当他们准备在上海发展楼盘时，却发现已经有人使用了“香榭丽花园”的名称。同时，他们还在北京、杭州等地发现了近50个与“香榭里”品牌相同或相近似的房地产项目。2003年8月，美地公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求法院认定上海“香榭丽花园”的开发商商标侵权，判令其赔偿1440万元以及合理开支，并在上海媒体上作出公开道歉。上海市一中院已经作出判决，原告的诉讼请求被驳回。

（二）东海花园商标侵权案件。“东海花园”是深圳东海房地产发展有限公司1997年开始在深圳开发的第一个楼盘，获得中国首个“AAA住宅小区”称号，在全国具有一定知名度。2002年深圳东海的中文“东海花园”、英文“EASTPACIFICGARDEN”商标申请被核准注册。

2004年以来，东海公司在全国范围内陆续对广州、佛山、威海、宁波、杭州5个城市“东海花园”的开发商提起诉讼。2005年1月诉宁波“东海花园”的请求被驳回。威海一案的一审判决已经生效，法院要求当地“东海花园”的开发商停止侵权行为，赔偿深圳东海公司10万元。在佛山该公司诉佛山“东海花园”开发商案被驳回。目前关于“东海花园”的商标侵权诉讼仍在进行中。

（三）地图版权维权案件。一家房地产咨询公司因为在该公司的宣传材料上使用了上海测绘院绘制的部分地图，并在地图上标注楼盘信息，被上海测绘院告上法庭，最终法院判定该房地产咨询公司败诉。以“地图+文字说明”的方式标明楼盘分布，的确对楼盘的宣传很直观。可是，为达到这一效果，擅自使用他人的作品，却可能侵犯他人的知识产权。

（四）宣传楼盘导致的侵权案件。某房产公司为了宣传开发的楼盘，与某设计公司签订了广告制作合同。合同约定，由设计公司对房产公司开发的施工围墙进行设计，且设计方案不得构成对他人的侵权，如果侵权，则由设计公司承担责任。尽管有合同约定，北京一家图片公司仍然将该房产公司告上法庭。诉状中称，房产公司未经图片公司许可，也未支付报酬，擅自使用图片公司享有著作权的摄影作品，在施工现场外墙做商业广告，要求其停止侵权并赔偿损失。法院判决房产公司和设计公司停止使用相关的摄影作品，并连带赔偿该图片公司2万元，同时刊登道歉声明，以消除影响。

（五）深圳宝安机场被告专利侵权。招标不慎也会引来专利诉讼，恐怕是很多招标单位不曾想到的。深圳宝安机场就遭遇了这样的麻烦。深圳宝安机场因二期幕墙工程项目进行招标，一期工程的中标单位珠海晶艺玻璃工程有限公司因价格原因没有中标。在二期工程落成后，珠海晶艺玻璃工程有限公司发现该公司在一期工程中使用的一项专利技术被用在二期工程中，从而将深圳宝安机场告上法庭。此案目前正在审理过程中，法院尚未作出判决。

（六）世博会知识产权侵权案。2003年3月，世博局发现上海弘辉房地产开发有限公司将其开发的楼盘命名为“士博汇—弘辉名苑”，并使用与世博会徽标近似的标识，抄袭了“城市让生活更美好”主题词。于是，世博局要求上海弘辉房地产开发有限公司立刻停止侵权，赔礼道歉，并赔偿经济损失。2004年12月13日由上海市二中院作出一审判决。被告上海弘辉房地产开发有限公司被判令立即停止侵犯原告上海世博会事物协调局申博徽标及“上海世博会”特殊标志所有权、中英文主题词著作权、“中国2010年上海世界博览会”专有名称权，停止使用楼盘名称中的“士博汇”，在《新民晚报》、《解放日报》刊登致歉声明，向原告赔礼道歉，赔偿原告经济损失人民币40万元。法院同时作出对弘辉房地产公司处以5万元人民币罚款的民事制裁。

二、知识产权离房地产企业有多远

从以上案例可以看出，近几年来，随着房地产行业的火热，以及企业知识产权意识的提高，知识产权已经成为房地产企业经营中不可忽视的重要资产，房地产企业知识产权保护的重要性已逐渐显现。

（一）关于知识产权保护制度。知识产权已经成为世界贸易三大支柱之一，知识产权制度的重要性在近几十年得到了充分肯定。知识产权制度从单一弱小的保护发展成为系统的，涵盖专利、商标、著作权、商业秘密、反不正当竞争等诸多门类，并对经济产生重要影响的制度。它通过一系列重要的规则，确认成果属性，保障主要物质技术投入单位或个人充分享有由此所产生的合法权益，通过保护专利、商标、服务标记、厂商名称、货源名称等专属权利和制止不正当竞争，维护市场公平和有序的竞争。

（二）房地产企业的知识产权保护现状。房地产行业目前的知识产权保护非常薄弱，国家工商行政管理总局的统计数字表明，我国目前有300多万家企业，共有210多万件有效商标，平均一个企业不到一个商标。这与发达国家相比仍具有相当大的差距。房地产行业的商标数量则更为稀少。据互联网显现的全国的房地产企业共有6万多家，但根据工商行政管理总局的统计，房地产企业的商标只有2000个左右，平均30个房地产企业拥有不足一个商标。

房地产行业的专利保护更是令人担忧。在国际知识产权局网站的专利检索中，以“住房”作为专利名称的检索项下仅有15个专利，以“房地产”作为专利（申请）权人项下进行专利查询，只查到专利171项，其中发明专利29项，实用新型专利54项，外观设计专利88项。在这171项专利中，仅瓷砖的外观专利就有60项，与房地产有较强关联的只有30项，而户型等与房地产企业密切相关的专利不足10项。

与此形成鲜明对比的是，房地产行业作为国民经济的支柱行业对国民经济作出了巨大贡献，在GDP中占10%左右。国家发改委网站发布的2007年1—12月行业投资概况显示：1—12月，房地产开发投资完成25280亿元，增长30.2%，占城镇投资的比重为21.5%，这样大的反差恰恰说明了房地产业知识产权保护的巨大空间及蕴藏着的商机。

三、房地产企业应当注意的知识产权问题

房地产企业经营过程中，涉及知识产权的法律问题很多，从工程设计、招投标、工程施工、宣传广告和销售过程中都存在知识产权问题，但往往不受重视，而这些知识产权问题作用很重大，值得引起房地产企业的注意。

（一）建筑设计中应当注意的问题。

我国《著作权法》中规定工程设计图是受著作权法保护的作品。房地产企业应当与设计单位约定设计图纸的著作权归己方所有。如果未作明确约定，按照《著作权法》第17条的规定，著作权属于受托人。在这种情况下，对作品的修改权和保持作品完整性的权利仍然保留在设计单位的手中，在设计公司不合作时，房地产公司则会承担相当的法律风险。因此，即使在著作权归属于设计单位时，房地产企业也应当在合同中约定，己方有权委托他人对设计进行修改。

（二）招投标和重大工程施工过程中应注意的问题。

房地产企业在招投标和重大工程施工中主要应当避免使用侵权的技术和产品。按照我国《知识产权法》的一般规定，认定侵权并不需要确定侵权人的故意，因此，房地产企业在招投标项目和工程施工中往往被判定承担停止侵权的责任，影响很大。为此，房地产企业应当做到以下两点：（1）尽到审查的义务。房地产企业应当仔细审查相关单位的资质、资信，在可能的情况下进行检索，确信投标方或施工方使用的技术是自己的技术或是有权使用的技术。（2）在合同中约定，由施工方或投标方承担责任。工程技术毕竟是千差万别的，况且技术的发展日新月异，即使认真审查，也不能确保不发生侵权。因此，为保障房地产企业的利益，有必要在合同中约定，因为施工方或投标方侵犯第三人知识产权而导致工程或项目损失的，应当由施工方或投标方承担责任。

（三）楼盘宣传广告中的知识产权保护问题。

楼盘宣传广告中涉及的知识产权案件类型较多，一般情况下是因为房地产企业在广告宣传中使用了他人享有知识产权的作品，比如摄影作品（图片）、音乐作品、地图、广告作品等其他种类的作品。房地产企业在这种情况下，应当谨慎地审查。如果广告宣传由其他公司完成，房地产企业应当与广告设计公司在合同中约定，如果因为该广告侵权，应由设计公司承担责任。此外，楼盘宣传中还涉及商标的法律问题。房地产企业应当尽力扩大自己商标的影响，营造自己的品牌，同时应注意不侵犯其他单位的合法权益。

四、房地产企业的知识产权保护策略

针对房地产企业目前普遍比较薄弱的知识产权保护现状，商标、域名、专利和商业秘密是应当优先进行保护的。以下分别就这几个方面的保护策略进行阐述。

（一）商标和域名保护的策略。

商标，就是人们通常所说的“品牌”，是商品的生产者或服务的提供者使用在商品或服务上的一种标记，用来识别不同的生产者。商标的本质作用是区别商品的来源或服务的提供者。域名是指与互联网上数码地址相应的字母数字混合语符号。简单地说，域名就是用户登录互联网的地址。在某种意义上，域名也能起到与商标相同的作用。商标和域名作为企业重要的无形资产，是开拓、占领和巩固市场的营销武器，对商标的保护实际上就是对企业市场竞争信誉的保护。

1、商标保护策略

要尽早把自己的名称注册商标。房地产企业应该尽早将自己的字号(包括中文、英文)以及楼盘的名称注册成为商标。因为我国的商标法律制度采用“先申请”原则，申请商标应当尽量采用原创设计，这样就可能拥有著作权和商标权的双重保护，对别人侵权提出诉讼的时候可占据有利位置。深圳“香榭里”状告上海“香榭丽”一案，原告所以败诉的一个原因就是“香榭丽舍”商标的原创性不够。“香榭丽舍”是法国巴黎的著名大街，他人在很多情况下均可以自由使用该名称而不构成侵权。

在其他类别上也应考虑注册。房地产企业注册商标后，出于防范目的，可以考虑在近似类别上注册。比如说，某企业商标因为名气大，可能会有不少人在服装、食品、首饰、饮料、药品等类别上注册商标，这样一来，消费者就可能混淆，因此，可以采用防伪商标。娃哈哈商标就将相近的“娃哈哈”、“小哈哈”、“哈哈娃”、“娃娃哈”等6个商标进行了注册，在“娃哈哈”商标以外筑成了一道坚强的防护墙，他人就难以侵权了。还可以注意经常使用本公司的商标。在广告中打出自己的商标标志，这虽然是小小的细节，但在企业日后遇到商标纠纷，申请认定为驰名商标的时候有一定的帮助，可以作为商标使用的证据。

2、重视对域名的保护

由于域名具有唯一性、排他性和识别性，域名往往用形象的标记来标识各个网站，以方便人们的记忆。因此，域名在很大程度上有了广告宣传的功能。域名就如同网上的“商标”，蕴藏了巨大的商业价值。因此，房地产企业也应当注意对域名的保护。虽然对域名的保护还没有商标制度完善，但房地产企业也应当尽早申请相关的域名，防止己方的商标与他人的域名冲突，并利用域名扩大自己的影响。

（二）专利策略的实施

专利保护是新技术权益最有效的保护方式，一方面企业通过专利权取得某技术的独占权，从而取得经济上的垄断地位，同时可以通过专利权的实施许可融通资金，扩大市场占有率，实现企业的扩张。因此，企业应当重视专利的作用。

1、房地产企业应有相应的专利机构。应根据有关法律规定建立起一整套的专利项目筛选、申报、专利权的保护、专利实施许可、专利产品销售许可等控制制度，使企业的技术权益得到切实的保护，技术资产运营增值。在企业层面上落实领导和组织机构做到有分管领导、专门人员、专项经费的支持。对于本公司内部的创新，及时判断是否可以申请专利。

2、房地产企业应当敢于申请专利。

虽然房地产企业的专利数量非常少，但专利本身并不神秘。国家知识产权局2003年和2004年的申请量分别达到308487件和353807件。而且，《专利法》规定，专利说明书应当以所属领域技术人员能够实现为准。因此，专利既不是高不可攀，也不是遥不可及，房地产企业完全有能力申请专利。根据IPC国际专利分类表，房地产企业可以在以下技术上申请专利：一般建筑物构造；建筑物的墙，如间壁墙，隔绝墙的构造；专门用于墙的连接；屋顶；楼板；顶棚；建筑物的隔绝或其他防护；结构构件；屋面覆盖层；天窗；檐槽；建筑物的装修工程，如楼梯、楼面；专门用途的建筑物或类似的构筑物；桅杆；围栏；一般帐篷或天蓬；在建筑物的开口处用的固定式或移动式闭合装置，如门、窗、遮帘、栅门等。

（三）商业秘密保护的策略。商业秘密涵盖的范围很广泛，包括技术信息和经营信息。商业秘密同样是房地产企业的重要的无形资产。

房地产企业除了应当加强保密措施外，还应当注意利用合同保护商业秘密，利用合同保护商业秘密是企业不可缺少的。一方面，企业与内部员工在签订劳动合同时，可以写入保密规定，规定员工保密的义务。另一方面，企业与外部的其他单位订立合同时也可规定保密条款。对于企业的高级管理人员或核心技术人才，还可以签订竞业禁止协议。企业的商业秘密一旦被侵权，可以寻求司法保护。房地产企业应当学会用法律来保护自己的经济权益，现在我国虽然还没有完善的商业秘密保护法，但在目前已颁布的法律、法规中，已有不少保护商业秘密的条款，企业可以通过《刑法》、《合同法》、《劳动法》和《反不正当竞争法》等法律获得保护。

虽然目前房地产业的知识产权保护尚很薄弱，但我们相信，在知识产权保护过程中，房地产知识产权保护定会得到加强。房地产企业只有重视知识产权制度并加以灵活运用，才能获得健康的可持续性的发展。