导 语

人民法院在对生效的法律文书进行执行的过程中，会对被执行人名下的财产采取查封、冻结等执行措施。购买或者租赁涉案财产的案外人，会对涉案财产主张权利，向执行的人民法院书面提出执行异议。负责执行的人民法院对申请人的请求予以审查，认为请求成立的，裁定中止对涉案财产的执行；认为请求不成立的，下达书面裁定书，驳回申请人的申请，并告知申请人可以收到裁定书后十五日内向人民法院提出民事诉讼。

             基本案情

2010年10月艾某及其妻子二人以24万余元的价款向开发商购买了罗平县某广场商住楼某号商品房（系期房），面积108平方米。部分款项于3个多月后向银行按揭贷款，同年12月23日办理了商品房买卖合同登记备案。2018年5月30日在房屋临近交付时，刘某某与艾某签订两页纸的《房屋买卖合同》，约定由刘某某购买前述房屋，价款为161600元，出卖人艾某承诺房屋无权属限制，并表态会配合办理房屋过户手续。刘某某于同日向艾某支付了上述价款，并作为房屋的新业主向开发商接房后，进行装修入住，但房屋长期办不了产权登记更无法过户到刘某某名下。后因出卖人艾某拖欠银行贷款未还，开发商起诉艾某要求还款获法院支持。罗平县法院在对艾某执行过程中查封了备案在艾某夫妻二人名下的上述房屋，并要求居住在房屋里的刘某某一家腾房。刘某某提出了执行异议申请，被法院驳回，随后提出执行异议之诉，要求排除执行并确认房屋为自己所有。一审法院判决驳回了刘某某的诉讼请求。于是委托了笔者代理提出上诉。

    排除执行的条件

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上就是本案这个案外人执行异议之诉的请求要得到法院的支持必须同时满足的条件。一审法院未能支持刘某某的请求，就是认为其起诉不符合这些条件。

   律师代理

笔者带领专业团队在接受委托后，全面审查了案件材料，除了指出一审判决存在有漏项，判决事项与诉讼请求的范围不对等，审判程序严重违法以外，重点是经过向政府部门、不动产登记机构、市场监管部门等进行了大量的调查取证工作后，取得了详实的材料，双方签订买卖合同刘已全面履行，本案房子长期滥尾、产权登记存在障碍，所约定和支付的款项属于对价，房屋未法过户的原因不在于买受人刘某某，而是过产公司的原因所致等，说明排除执行完全符合前述司法解释规定的四个要件，本案应排除执行。

胡律师团队还向二审法院提出本案应遵循的利益平衡原则和全面审慎原则，重视上诉人刘某某一家的生存（生活）利益，在债权人（银行）的商业利益与百姓（上诉人刘某某）的生存（生活）利益难以平衡的情况下，法律的天平应适当向普通民众的生存（生活）利益倾斜，以维护正常的社会生活秩序。此外，还向二审法院对银行（本案的债权人）在发放贷款中未尽到法定的审查义务和必要的注意义务，存在违反我国《商业银行法》和中国人民银行《贷款通则》规定的情形，由此造成的风险和后果应由银行承担等观点。

判决

在律师团队的全力争取下，虽然案件的第三人即债务人艾某不予配合并缺席审理，最终曲靖市中级人民法院已经全面采取了律师的意见，认为，刘某某提出不得执行涉案房屋的请求完全符合司法解释规定的全部要件，一审判决得到了改判。刘某某的另一项请求即房屋的所有权问题在出卖人（第三人艾某）缺席的情况下，虽然二审法院以出诉争房屋是否与案外其他人有过处分行为无法查证为由，不予处理，但是刘某某居住了多年的房屋基本上保住了，人民法院是可以停止对该房屋的执行了，其可以不用考虑搬家了。