商品房验收合格的法律标准
商品房验收合格的法律标准
案例名称:吴某诉某市房地产开发公司逾期交付违约责任纠纷案
商品房买卖,验收合格,法定标准,判决,逾期交付,拒收,何俊林律师
案情简介
合同签订后,原告依约支付了全部楼款,但被告未能在约定的交付期限交楼。
一审期间,被告提供了涉案商品房的主体结构分部(子分部)质量验收记录、电梯合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书,主张根据补充协议第六条的约定,要求法院驳回原告诉请被告承担
一审法院于
一审宣判后,原告不服,向某市中级人民法院提起上诉,请求撤销一审判决,改判被上诉人承担逾期交楼的违约责任,自逾期交付的第二天计算到涉案商品房竣工验收合格之日止。
市中级人民法院审理后,认为涉案房屋未经竣工验收合格尚未符合交付的条件,被上诉人应当承担违约责任,向上诉人支付违约金。
二审判决后,承办律师代表原告申请法院执行。执行期间,被告于
相关法律规定:
(一)向建设行政主管部门办妥竣工验收备案手续是商品房交付使用的前提条件。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。可见,商品房必须经过房地产开发主管部门组织的竣工验收后,才能被交付使用。
针对《商品房买卖合同》商品房的交付使用条件,相关解释明确规定,‘该商品房经验收合格’,是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”。
根据上述法规的规定,被上诉人要求交付商品房时,必须向上诉人出示建设行政主管部门出具的证明该商品房已经办理了竣工验收备案手续的的竣工验收备案证明。本案中,被上诉人提供的证据不能证明案涉建设工程已经竣工验收合格,上诉人完全有权拒绝收楼并要求被上诉人承担违约责任。
(二)《合同补充协议》第六条是无效的条款。
《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条“该商品房经验收合格之日是指经有关部门对该幢大楼主体建筑验收合格,相关主体验收人员在验收文件上签章之日。”上诉人认为,该条款内容已经违反了法律禁止性规定,根据《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”,《合同补充协议》第六条应被认定为无效条款。
法院判决观点
某市中级人民法院审理后,做出判决认为,本案争议的焦点在于被上诉人向上诉人交付涉案房屋时该房屋是否符合交付的条件。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,具有法律约束力。《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”上诉人与被上诉人双方合同第八条的约定,“出卖人应当在