商品房买卖流程及相关风险防范（三）
（三）签订商品房买卖合同
1、范本并非不能改
签订商品房买卖合同的时候，开发商可能会拿出一份写着“xx市建委制xx市工商局监制”字样的合同，上面还有政府统一编号，要求您签字，还有可能直接告诉或间接暗示这份合同是不能更改的，在这个时候，请您不要被“吓住了”。
合同是当事人合意的结果，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，法律就不会加以干预。政府出台“合同示范文本”，并印制统一合同，仅是推荐使用，而非强迫使用，更不能限制当事人的自主决定。
开发商拿来的“不能改”的合同范本很可能就是自己拟定或已经填好空的合同，条款的内容可能损害购房者既得利益或剥夺购房者的权利，遇到这样的情况，一定不要随意妥协。
2、范本的具体内容需要细化
“示范文本”只是范本，只对合同起示范作用，里面的条款还需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署可能会使自己陷入被动。
为了保障当事人的自由选择权，合同文本中设有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同空白处的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。
3、注意合同中的出卖人——开发商
开发商是楼盘的开发者，也是楼盘的大产权人，购房人购买了房屋之后，才能够从开发商手中分割获得“小产权”二因此，只有同开发商签约，您才能够顺利地接收房屋并获得产权。
那么，如何确定与您签约的就是开发商呢?
第一，签合同前，请您首先审查商品房买卖合同上的“出卖人”与《商品房预售许可证》上记载的销售单位是否一致，《商品房预售许可证》上记载的销售单位就是楼盘的开发商。
第二，您还可以查验营业执照正本或是上网查一下“出卖人”一栏填写的营业执照注册号、企业资质证书号和法定代表人是否属实。
第三，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《国有土地使用权证》上记载的土地使用权人是否相同。
4、有关计价方式与价款
尽
5、商品房交付条件陷井
《商品房买卖合同》规定了三种交付条件：①该商品房经验收合格；②该商品房经综合验收合格；③该商品房经分期综合验收合格。根据相关法律规定，其中第①种交付条件最为宽松，但也是在经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的基础上通过消防、规划、人防等共计十八个项目的竣工备案，而开发商往往会在《商品房买卖合同》中的空白处与买受人约定交付条件为“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格”，这样就大大减轻了其交付义务。毕竟，建设、监理、施工、勘察、设计这五个单位都得从开发商中手中拿工程款的，它们能不一致同意楼盘合格的吗？所谓的“验收”也只是一个形式而已。
6、逾期交房、逾期办产权证的违约责任条款
根据标准合同，逾期交房的，开发商应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，但您一不留神，开发商(售楼人员) 却在合同空白处将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。这样计算下来，一套上百万元的房子，逾期交房也不过支付违约金几百元了。
同理，根据相关法律规定，开发商应当在向买受人交付使90天内办妥产权证，但大多数情形下，开发商会约定在交付使用360天或是720天或更有甚者是1080天后办妥房产证。并且约定逾期办证的违约责任是按已交房款的万分之几承担违约金。至此，开发商不办证也是承担一千几百的违约金，那有哪个开发商会去办证呢？
7、关于争议解决方式
开发商与买受人发生纠纷时，一般进行协商，协商不成的，有二种解决方式：一是仲裁；二是诉讼。开发商往往会选择仲裁，但买受人应当选择诉讼。因为仲裁费用会很高的，而且仲裁裁决也是得申请法院进行执行的，而现在法院本身都有很多案件执行得忙不过来，它还会执行仲裁裁决？因此，开发商特意选择高成本、低效率的解决方式，迫使买受人在发生纠纷时息事宁人。
8、有关附件、补充协议
补充协议由开发商制定，全力维护开发商的利益是不言而喻的。现在的补充协议往往约定：合同与补充协议不一致的以补充协议为准，而补充协议的大部分甚至全部内容或多或少地将原合同中购房者利益水平调整到了最低程度。例如，开发商在附件中将交付条件从“经验收合格”修改为“以基本能提供水电为交楼标准”。
特别提示：各案情况均不相同，具体个案仍需向专业律师咨询
9、有关装饰、设备标准
开发商在约定关于公共部份如外墙、电梯大堂、电梯、消防设备等设备或装饰及住宅单位部份如入户子母门、阳台栏杆及室内供水时都是模糊约定，称为“国家著名品牌、高级或是精美等相关装饰”，这时就应当具体约定各种材质了，否则最终将扯不清楚、弄不明白。
