由于在案件审理中遇到多个针锋相对却又都符合司法解释的说法，因而去年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》尽管已经有一年多，而它对老百姓维权的作用却越来越显著。例如高法解释中“开发商90天要办好产权证”一条款，《商品房预售管理办法》中没有。时隔一年多直到最近的修正案中才得以体现。

广告不能瞎吹了

高法解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

点评：

盈科律师事务所合伙人顾彦滨：根据“合同法”第14条关于要约的规定，如果销售广告内容的对象已特定化和具体话，高法解释明确规定将该内容视为要约。双方合同一经签订，该广告内容可作为合同的一部分。如果合同里没有对“小区绿化面积、楼间距、车库、健身等”作规定，而在广告上有，那么广告上的内容可视作合同内容。一些房地产广告用小字注明“此广告最终解释权在开发商”，不影响对该广告属于要约还是非要约邀请的判断。

案例：

某楼盘楼间距缩水。2003年7月，本报报道入住某楼盘一年后，开发商售楼广告承诺65米超大楼间距，却被读者发现缩水成不足50米。居民拿出当时的北京某报广告，广告主题就是65米楼间距。很多业主就是看中了这点才买下来。入住后发现最南边与要开工的楼间距不足50米，尽管大部分业主没有把“65米楼间距”写到合同里，但业主们赶上了高法解释，情况对业主很有利。经过本报报道，开发商终于承诺兑现65米楼间距。

6种情形明确双倍赔偿

高法解释第八、九、十四条规定：导致合同目的不能实现的，或导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

(六)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

顾律师点评：

上述惩罚性赔偿责任的制定，是以合同法第113条和消法第49条为依据的。在司法实践上肯定了惩罚性赔偿责任原则适用于商品房买卖合同。使得购房人在一些情况下为争取双倍赔偿取得了依据。

案例：

双倍赔偿开发商退房款倒赔20万。2003年6月20日，东城区法院一审判决，某开发商在售房过程中，故意隐瞒其所售商品房已被抵押的事实，给买房人王女士造成损失，因而令开发公司除退还王女士已交房价款外，同时赔偿王女士20万元。

交房条件要有约定

高法解释第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

顾律师点评：

如果买卖双方在合同中没有明确，房屋交付使用不仅是转移占有房屋，而且要转移房屋所有权，出卖人只需按合同规定“交钥匙”即履行了房屋交付使用的义务。但买受人应当注意合同中规定的时间和条件。业主在拿钥匙的时候一定要慎重，看开发商是否拿得出实测面积表和竣工备案表以及是否符合合同约定的其他条件，没有达到条件不收房。从而通过认定开发商逾期交房，争取违约金。他提醒，业主在决定不收房时一定要以书面挂号信形式告知开发商并讲明理由。一方面为今后纠纷的解决准备有效的证据，另一方面也防止相关的风险和损失转嫁到自己身上。

案例：

某小区业主赢得25万元违约金。去年10月30日该小区业主陆续收到入住通知书，可以从11月1日起收房。没想到很多人拉着家具拖家带过来一看，这里远没有到入住标准。小区围墙没有，保安没到位，路面土地坑坑洼洼，没有供暖，更重要的是开发商无法拿出竣工验收备案表。鉴于小区实际情况，众多业主拒绝入住，拒绝拿钥匙。

今年6月21日，朝阳法院宣判，第一批起诉该小区开发商的9名业主将获得总额25万元的赔偿。其中有至今仍未入住的获赔最多，法院判开发商支付2003年11月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，每日按照已交付房价款84.7万元的万分之四计算，到目前为止已经达到近7万元，数额还在以每天340元的速度增长。

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