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买房应注意哪些问题？

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一、审查房地产开发企业资格

依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。在内地买房时，首先应当审查卖方的《企业法人营业执照》及《房地产开发企业资质证书》。卖方《企业法人营业执照》上无房地产开发经营范围的，或者无《房地产开发企业资质证书》的，则表明卖方无房地产开发经营权，买方理所当然拒绝与这样的卖方交易，但购买已领取《房地产权证》的二手楼除外。

二、审查房地产开发企业提供的房屋销售文件

《城市房地产管理法》规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《建筑法》规定，建筑工程应当领取《建筑工程施工许可证》。

购买尚未竣工的预售商品房时，应当审查房地产开发企业提供的下列文件：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（外销的预售商品还应当取得外销许可证明）。房地产开发企业未能提供上述文件或者提供不齐的，买方则应当不与其交易，否则，很容易发生迟延交付或交付不能的後果（俗称“烂尾楼”现象）。

《商品房销售管理办法》规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

购买已经竣工的现售商品房时，除应当审查房地产开发企业的资格外，还应当审查房地产开发企业提供的下列文件：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及建设行政主管部门颁发的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。房地产开发企业未能提供上述文件特别是未能提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》的，买方则不应购买此类现售商品房，否则，很容易发生有房无证的现象。

三、审查商品房买卖合同

目前，广东省商品房买卖合同一般使用《广东省商品房买卖合同》示范文本，该文本有利於保护购房者的合法权益，但该文本仍有许多需要房地产开发企业与购房者双方进一步约定的条款。有的开发企业在示范文本中增设不公平条款，或删除不利於开发企业的条款，或减轻开发企业的义务，或加重购房者的义务。购房者在与房地产开发企业协商合同时，应当重点审查下列条款：

（一）计价方式，区分套内建筑面积计算方式和整层内建筑面积计算方式的差异，一般而言，选择套内建筑面积计算方式对购房者有利，如此则可避免分摊不确定的公摊面积。

（二）付款期限及违约责任，购房者应根据自己的经济能力选择一次性付款、分期付款或银行按揭方式，特别注意逾期付款违约金不要约定过高。

（三）交付房屋期限及违约责任，该条款对购房者至关重要，有的开发企业恶意删除购房者有权解除合同的条款，或者约定仅退回购房款而不付违约金，因此，购房者应对该条款予以足够的重视。

（四）房屋装饰、设备标准，注意该标准是否与开发商的广告及样板房或口头许诺的一致。

（五）产权登记的约定，购房者应注意约定的登记期限不宜过长，否则，可能因开发企业的其它债务纠纷引起房屋权属争议。

四、关於房地产开发企业广告许诺问题

售楼广告是房地产开发企业的重要营销方式之一，许多购房者是受售楼广告的影响而与房地产开发企业订立合同的，但在交付房屋时却发现交付房屋与广告所称的房屋标准相差甚远（俗称“货不对板”现象）。对此，广东省高级人民法院对售楼广告效力作出明确规定。《广东省高级人民法院关於（合同法）施行後认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》规定：“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中的约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或公用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其它载有明确指标的说明”。依照上述规定，受广告影响的购房者应当保留售楼广告，以便作为将来要求房地产开发企业履行广告许诺的有效证据。

以上是在内地买房应当注意的重要事项。由於商品房买卖合同涉及合同法、土地管理法、房地产管理法等法律领域，法律关系较为复杂，香港居民在内地买房，最好聘请律师代理，以便更好地维护自己的合法权益。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

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