丁达鹏  律师

1、租赁房屋被拍卖、抵押、查封，承租人的权利
为说明此问题，我们假设一个案例。甲租赁乙的临街门市房经营餐饮业，双方签订为期3年的房屋租赁合同。甲支付当年租金，开始对租赁房屋进行装修。饭店生意日益兴隆。半年后，甲突然接到法院查封拍卖该饭店的传票。原来乙在出租甲之前已将该门市房抵押给银行，后因还不起银行贷款，被银行申请法院抵押拍卖还债。租赁时，乙未告知甲抵押的实情。甲损失惨重，租赁权益无法保障，被迫停业。
我国《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。
对于租赁关系在先的民事行为，我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害，但也不是无限制的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。
在进行房屋租赁时，承租方一定要查验出租方财产的权属情况，如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料，并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果该房屋存有权利瑕疵，且仍要租赁，那么可以要求出租方提供担保，以弥补风险出现时的损失。鉴于该方面的知识比较专业，建议聘请律师等专业人士提供服务，以避免不必要的经济损失。
2、租赁房屋不可作为工程款优先权执行标的
甲乙签订房屋租赁合同约定，甲将自有的临街商业房出租给乙，租赁用途为咖啡屋，甲同意乙对房屋进行装修，并详细了解了装修方案，约定了租赁合同终止后装修添附物的处理。乙进驻后开始对租赁房屋进行装修，并将整个装修工程承包给装修公司丙，双方签订承包合同约定工程价款。期间因乙其他生意失败，造成资金严重不足，不能按承包合同支付装修工程款，丙按承包合同完成装修后，多次向乙催要工程款未果，于是将乙诉至法院，申请法院依法将该房屋拍卖，装修工程款申请优先受偿。
《合同法》第286条和最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予建筑企业对工程价款享有法定优先权，即“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。从立法本意上为保护建筑工程合同承包人的工程价款请求权，但由于该两条规定过于笼统，逻辑不是很严谨，各方对此理解不统一，实践运用反倒引起很大争议。而许多建筑企业仿佛抓住一棵救命的稻草，只要发包人不给付工程款就按该条规定请求法院依优先权处理，而不考虑是否符合法定条件。本案中承包人请求优先权，忽略了一个重要的条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，如果是第三人的，则法定优先权不成立。上述论述虽未明确体现在具体条文中，但按拍卖相关法律规定，拍卖的财产应该是债务人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不应成为建筑工程合同中债权执行对象。
为避免出现工程款优先权争议对自己一方产生不利影响，出租人应提前在租赁合同中与承租人协商约定，承租人应就其向承包人按约支付装修添附工程款向出租人或承包人提供适当的担保。承租人向出租人提供担保的具体方式由出租人根据具体情况提出要求。承租人未按时履行向承包人支付工程款义务的，构成承租人严重违约，出租人有权解除租赁合同，并按设定的担保方式追究承租人的责任。