丁达鹏  律师

在法律实践中，对于建筑工程具备什么条件可以交付使用的问题存在两种观点：一种观点认为建筑工程经竣工验收合格后，可以交付使用；另一种观点是建筑工程必须通过竣工备案后才可以交付使用。由于存在这两种不同的观点，因此在处理建筑工程施工合同纠纷和商品房销售合同纠纷中涉及房屋交付使用条件时产生较大争议。笔者通过对相关法律法规、部门规章的学习认为，建筑工程经竣工验收合格后，可以交付使用。
一  法律法规的相关规定
我国《建筑法》第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条虽然没有明确其他竣工条件是什么，但肯定了竣工验收合格是交付使用的条件。
《建筑工程质量管理条例》第16条明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。该竣工验收是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的，而不是指工程中常说的综合竣工验收。同时《条例》第58条规定了建设单位有以下三种情况将受到行政处罚并承担民事赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。进一步说明了只有通过建设单位组织的竣工验收才能交付房屋。
《建筑法》是1997年11月全国人大常委员会通过的，调整我国建设领域的基本法律，虽然实施至今已有10年时间，但属于现行有效的法律，从法律层面上讲，它的法律效力高于行政法规及部门规章。2000年施行的《建设工程质量管理条例》是国务院制定的行政法规，对于规范我国建设行业工程质量管理、统一建设工程质量验收程序具有重要的指导意义。上述两个规范性法律文件中关于建筑工程交付使用条件均规定为经验收合格，而没有规定必须通过竣工验收备案。
二  建设部的相关规定
建设工程竣工验收备案的规定首次出现在《建设工程质量管理条例》中。《条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
随后建设部于2000年4月发布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、2000年6月发布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》两个部门规章，进一步明确建筑工程竣工验收备案制度和竣工验收的程序规定。其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5～8条具体规定了竣工验收的组织程序和应提交的文件，可以肯定该文件所指的竣工验收是应包括规划、消防、环保等部门在内的综合竣工验收，最后形成的文件是工程竣工验收报告，规划、消防、环保等部门的验收认可文件附在工程竣工验收报告上。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。并在第5条详细规定了应提交审查的文件，最后形成的文件是《建筑工程竣工验收备案证》。
然而，从上述两个部门规章条文中没有看到建筑工程必须通过竣工备案后才可以交付使用的表述。因此有些观点认为，“商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋”，是没有法律依据的。而《备案证》是开发商办理产权初始登记的一项重要依据。
三  《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定
中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中的强制性条文第6.0.7条说明中规定：建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条理》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。这是唯一直接表述“未经备案不允许使用”的规定。但是在适用该规定时有两个问题需要我们考虑：一是《建筑工程施工质量验收统一标准》的法律层次，不及法律和行政法规；而是直接从表述上看是从行政管理权行使角度规定的，属于行政手段的一种，在处理民事纠纷中作为法律依据还是欠妥的。
四  合同文本的通常规定
《商品房买卖合同文本》中对于房屋交付使用采用如下格式：
　　出卖人应当在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
　　1．该商品房经验收合格。
　　2．该商品房经综合验收合格。
　　3．该商品房经分期综合验收合格。
　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
　　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
一般填写时会采用第一中条件，即双方约定商品房经验收合格交付买受人使用。
五  结论
作为房地产专业律师，我们有必要、有责任根据我国现行的房地产法律法规，明确建筑工程交付使用条件，不能扩大解释。到目前为止，依据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，建筑工程交付使用的条件是经竣工验收合格；证明竣工验收合格的文件是工程竣工验收报告，其中规划、消防、环保等部门的验收认可文件附在工程竣工验收报告上。随着《建筑法》修改，上述结论有可能出现变化，但至目前是有效的。