新近颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将于2009年10月1日起施行。《解释》进一步明确了业主、物业使用人、业主委员会及物业服务企业的权利义务，为一些常见的物业服务合同纠纷解决提供了法律依据。本文通过一些现实的案例，和广大的小区业主共同学习该《解释》。

以书面形式催收物业费

    《解释》第六条明确规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
    《解释》在该条中强调“经书面催交”，一方面对收取物业费的方式给与合法的认定，另一方面重点强调了举证责任和诉讼时效的问题。催收物业费是典型的物业服务企业行使债权请求权的行为，存在诉讼时效的问题。超过法定的诉讼时效期间，物业服务企业的请求将得不到法律支持。因此，物业服务企业必须要提交书面的证据证明，存在请求时效中断事由。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条对“当事人一方提出要求”给与明确界定，即当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。因此，虽然《解释》仅提出“经书面催交”这五个字，但其中含义非常深，应引起物业服务企业高度重视，改变以往逐户敲门催交的方式，避免物业费拖欠超过2年而催收不能。

部分业主拖欠物业费不能成为物业服务企业抗辩解聘的理由

    报纸、电视中常见小区业主解聘物业服务企业的纠纷案例，尤其以解聘房屋建设单位委托的前期物业服务企业者居多。此类纠纷因存在拖欠物业费、移交物业服务用房和相关资料，甚至移交物业服务企业代管的专项维修资金等问题，造成解决上旷日持久。由此产生物业企管的情况有，更多的是物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付纠纷解决期间发生的物业服务费。
    《解释》施行后，以上问题的解决有了法律依据，本人认为《解释》最大的亮点。按照《解释》规定，只要依法定的程序由业主大会作出解聘物业服务企业的决定，即产生法律效力。通俗的讲，此后发生的物业服务费用，被解聘的物业服务企业是得不到的。而前期存在的部分业主拖欠物业费情况，被解聘的物业服务企业也只能通过另案起诉途径解决，不能成为物业服务企业抗辩解聘的理由。