随着大连楼市的回暖，二手房市场也开始活跃。在二手房交易过程中，“买卖不成，反惹官司”的情况是令买卖双方最头痛的事，然而现实中二手房本身在产权、交易过程中存在的复杂性也使得这类纠纷显著增加。为了减少二手房交易纠纷，辽宁槐城律师事务所的刘甲明、丁达鹏律师针对一些真实的典型案例作出相应的法律解析与风险提示。

    房价上涨，卖家毁约
    【案例】

    2008年8月初，王先生联系中介公司欲将位于大连某一高档社区53平方米公寓式房屋卖掉。8月下旬，李先生经中介介绍看中该房屋，当即缴纳定金2万元，并签订居间合同，随后到银行资金监管45万元房款。按照合同约定，李先生于20日内将剩余购房款10万元交齐后，双方办理产权过户。但进入9月，房价快速上涨，该房屋价格不到20天涨了近10万元。王先生产生毁约的念头，让其爱人找到中介，表明王先生将夫妻共有的房屋卖掉，没有取得她的同意，故合同无效。李先生不同意，坚持要求履行合同，一纸诉状将王先生告上法庭。
    【法律分析】
    因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋。夫妻一方出卖共有房屋依法应取得另一方同意，擅自处分夫妻共有财产的，一般认定无效。但依据《物权法》有偿善意取得不动产的规定，如果买房人购买该房屋时是善意的，且支付合理对价，并完成产权变更登记，应维护善意买房人的合法权益。本案中，李先生出于善意通过中介购买涉案房屋，支付了大部分购房款，但没有办理产权变更，依法不能直接认定已经取得房屋所有权，但也不能因此认定买卖合同无效。房地产证是国家颁发给登记产权人合法完整拥有房地产物权的法定凭证，李先生相信王先生作为房屋登记人有权处分房屋，同时依据《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项，即“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，应认定王先生买房行为属于有权处分，房屋买卖合同有效。法院最终支持了李先生的诉求。
    【律师提示】
    在楼价猛涨的情况下，存在大量卖家毁约的纠纷案件，除上面案例情形外，更多表现在卖房人愿意以双倍定金的代价毁约。因为当前二手房交易中，定金一般不会超过2万元，与房价上涨相比，违约成本相对较低。为确保交易安全，律师建议根据房地产市场具体情况，当事人双方适时调整定金数额，防范出现卖房人恶意违约的行为。

    贷款份额不足，中介疏于审查
    【案例】

    张女士通过中介买房，房主同意以45万元成交，并约定第二天交定金。张女士提出自己只有现金10万元，如扣掉中介费、更名费后，至少需贷款38万元，不知行不行。中介公司表示肯定可以帮助她协调银行解决。第二天张女士交了2万元定金和中介费，签订了购房合同。合同签订后，张女士有些担心贷款份额不足，随即到银行咨询，果真贷不了那么多款。张女士当时就晕了，找到中介，中介仍然说帮助他解决。一连等了近半个月，贷款问题还是没有解决，张女士最后决定不买了。可中介告诉张女士如果不买了，定金和中介费都不退。张女士觉得自己被中介骗了，向法院起诉撤销合同。
    【法律分析】
    本案中，张女士在将自己购房资金情况充分告知中介公司的情况下，中介公司有义务根据信贷政策进行分析，确定张女士是否具备购房条件，中介公司怠于履行义务，存在重大过错，致使履行房屋买卖合同成为不能。由于中介公司的过错，使张女士在违背真实意思的情况下订立的合同，张女士撤销合同的请求依法应得到支持，中介公司返还定金和中介费。如果卖房人存在损失，中介公司应给予赔偿。
    【律师提示】
    买房人向银行申请贷款未获批准的原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足，实践中第二种情况较多。由于银行不贷款或不足额贷款，除非买房人要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。为避免这类纠纷，买房人应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买房人付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，返还已收房款，双方互不承担违约责任
 
    房子住上了，户口还悬着
    【案例】

    田先生通过中介购买“学区房”一套。合同约定，卖房人李先生应在交付房屋前将户口迁走。双方在中介帮助下顺利办理过户手续，但交房时李先生一家户口没有迁走。经双方协商，田先生同意李先生在2个月内将户口迁移。但一等就是半年多，田先生的孩子马上要入学了，户口还是迁不过来。无奈，田先生找到律师咨询如何解决。
    【法律分析】
    迁移户口是房屋买卖合同履行过程中卖房人的义务，一般中介公司提供的格式合同文本中都会约定，在房屋交付前，卖房人须将户口迁出。即便房屋买卖合同中没有明确约定迁出户口时间问题，这种附随义务也会随着房屋交付，由卖房人承担。如果卖房人不能在房屋交付时将户口迁出，应认定违约，除非买卖双方另有约定。但鉴于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，通常要求法院判决卖房人迁移户口的请求，法院往往不会受理。如果合同约定了关于迟延迁移户口的违约责任，通常法院就卖房人承担违约责任问题，会支持卖房人的请求。
    【律师提示】
    买卖房屋过程中，买房人往往不关心原房主户口迁移问题。有些买房人无需将户口迁入该房屋，所以卖房人提出推迟一段时间迁户口，买房人通常不会反对。但如果买房人买的是“学区房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖房人户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的目的，真正出现类似纠纷，解决起来也非常麻烦。因此买房人在户口问题上一定要予以充分重视。律师建议，签订合同时约定清楚，可将迁出户口作为支付尾款的前提条件，一旦户口没有迁出，可以不付尾款。另一种办法，就是约定如果卖房人逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买房人可以解除买卖合同，并追究卖房人违约责任。这个办法特别适用田先生，由于购买学区房目的无法实现，田先生可以诉请解除合同。

    为避税，低价申报惹麻烦
    【案例】
    2009年免征营业税的优惠政策给不少买房人带来了实惠，刘女士也本想在优惠政策期，买一套可心的房子好养老，但不想却买来了麻烦。2009年8月，经中介公司介绍，刘女士相中了一套2008年竣工的小区房。卖房人吕先生声明，由于购买该套房子不足2年，按照营业税的优惠政策，可能这套房不能享受，但吕先生不管优惠不优惠，只管拿一定数量的房款，上不上税都由刘女士负责。中介公司帮刘女士初步估算一下，如果真正评估，该套房屋应属于非普通住房，全额征收营业税，也就意味着刘女士将多花4万多。刘女士犹豫了，干脆不买了，不过挺可惜的。而中介公司为促成该笔交易，帮助刘女士想了一个办法，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之用，并告诉刘女士放心，现在市场交易大多这么做。刘女士真的放心签订了合同，将房款做了资金监管。但在核税的时候遇到一个不开“面”的，私下做工作也不行，事情就这么僵起来了，中介公司也没了办法。刘女士天天找中介理论，吕先生也找中介催促，一下就过去了近一个月时间。恰好这段时间房子价格又涨了不少，刘女士想多拿4万元补税款，好息事宁人，但吕先生不干了，要求增加房款。三方的争议直到打到法院。
    【法律分析】
    为了少付税费，当事人采取做低房价合同的方式来逃税，实际上掩盖违法的真实目的，按照《合同法》规定，这种低价合同应属于无效合同。出现争议时，法院会查明当事人真实意思表示。本案中三方均存在过错，对于吕先生提出房屋增值部分损失，法院会依据三方过错程度作出判决。
    【律师提示】
    按照购房营业税调整优惠政策，自2009年1月1日起至2009年12月31日，购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。本来该笔营业税是向卖房人征收的，但根据交易惯例，通常由买房人承担。为了避税，常规的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同”和“补充合同”。 这样的“避税”方式是违法的，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款，同时三方当事人纠纷不可避免。因此在二手房的交易过程中，低价合同实则是法律陷阱，一旦落入，烦恼无穷。