许晓燕律师

结婚不仅是两个自然人的结合，更是涉及到财产、子女等家庭的方方面面。一般人在夫妻感情深厚的时候，可能没有过多的去区分哪些是婚前的财产，哪些是婚后的夫妻共同财产，都是夫妻双方在使用。可一旦涉及到离婚，这个问题就特别重要了。

根据《民法典》及相关司法解释的规定，夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。这个规定是较为明确的，也符合一般认知。但在现实的各种情况中，很多财产的性质难以根据条文的字面含义直接去判断，而是需要进一步深入分析。

其中，比较具有典型代表性的情形是：一方在婚后出售了自己婚前购买的个人住房，然后又用这笔卖房款重新买了一套房子。那么这套新购置的房产在性质上是属于婚后的夫妻共同财产，还是仍然属于出资方的婚前财产呢？ 这就需要区分不同的情况进行分析。小律根据江苏高院民一庭印发的《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》中关于该情况的规定，整理分析如下：

1、属于婚前财产的情况：婚姻关系存续期间，夫妻一方以婚前财产出全资购置的不动产，所有权登记在出资方名下，该不动产为夫妻一方婚前财产在婚后发生的形态上的转化，不影响财产的性质，除当事人另有约定外，应当认定为夫妻一方的个人财产。

特别需要注意的是，即使不动产本身被认定为出资方的婚前财产，但基于该不动产所产生的增值收益，应当根据具体情况作出认定：如果购置该不动产的目的是为了投资，则产生的增值收益应当认定为夫妻共同财产。因为，无论是根据《婚姻法》，还是之后施行的《民法典》的相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营及投资的收益均为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。

2、属于夫妻共同财产的情况：婚姻关系存续期间夫妻一方以婚前财产出全资或者夫妻一方以婚前财产以及夫妻共同财产混合出资购置的不动产，所有权登记在夫妻双方名下或者夫妻另一方名下，除当事人另有约定外，应当认定为夫妻共同财产。

在这里需要特别注意的是，虽然不动产被认定为夫妻共同财产，但在离婚分割该不动产时，也并非机械的按照均等的原则来进行分割，可以结合出资比例等因素对婚前财产出资方予以多分。

律师分析：

结婚、生子、买房，均属人生大事，而离婚这一件事就会牵涉到所有。在判断某项不动产是属于婚前财产还是婚后财产时，不能简单的依据购置的时间是婚后，就笼统的认为是夫妻共同财产。只有准确的把握住财产性质，才能维护好自己的合法权益。