国三奥律师

 2009年5月16日，原告夫妻二人王某某、胡某某经中间人程某介绍，与第三人林某某签订《房屋买卖契约》，原告夫妻二人购买第三人林某某所有的位于某区某街XXX号某室，购房价款为14万元整，依照协议约定，第三人林某某将房本、钥匙、天然气本等资料交于原告手中。虽然原告与第三人林某某约定了房屋过户事宜，但双方一直未办理有关手续。

     2009年6月7日，原告胡某某与某装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰合同书》，在装修公司完成房屋装修之后，原告即入住至今，有物业公司证明及水电暖等各项缴费凭证为证。2018年9月份的一天，银行工作人员突然上门通知收房，声称该房屋系第三人寇某某所有，第三人寇某某已用该房屋向银行办理贷款抵押手续，现第三人寇某某未还清银行贷款，故上门收房。原告夫妻二人不相信银行工作人员所说，于2018年9月29日到被告某区房产管理局询问，才得知第三人寇某某用伪造的自己与第三人林某某签订的《房屋买卖契约》，在第三人林某某也就是原房主不在场的情况下，被告就为第三人寇某某办理了房产转移登记，将原告夫妻二人购买的房屋直接过户至第三人寇某某名下。

     原告认为，被告作为房屋产权登记部门，在办理房产转移登记过程中未尽到严格审查义务，在第三人林某某未到场的情况下，将原告购买的房屋过户至第三人寇某某名下，该行政行为严重违法，且严重损害了原告夫妻二人的财产权益，故诉至某市人民法院，请求人民法院依法确认被告作出的X市房权证X区字第00XXXXX号房产转移登记行为无效。

代理意见

一、从行政诉讼案件先程序后实体的审理原则，作为原告的代理人首先考虑程序问题：

一是原告胡某某、王某某与本案所涉房屋及被诉房屋转移登记行为存在利害关系人，符合《行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，其作为本案原告主体身份适格。

二是被告某区房产管理局主体身份适格。《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”因此，某区房产管理局作为本案被告主体身份同样适格。

三是原告的起诉未超过法定起诉期限。原告主张确认房屋转移登记行为无效，对无效具体行政行为，当事人任何时间都可以向法院起诉请求确认无效，不受起诉期限限制。

四是被诉房屋转移登记行为属于行政诉讼受案范围。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条明确规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原告的诉求及事实理由均非常明确，涉及的就是被告的房屋转移登记行为，故属于人民法院行政诉讼受案范围。

二、实体方面，被告某区房产管理局作出的房屋登记转移行为因存在重大且明显违法情形而应当确认登记无效。

我们首先看法律规定：

     因转移登记行为发生在2009年，故主要依据《房屋登记办法》的有关规定，关于最新颁布实施的不动产登记有关规定不适用本案。

《房屋登记办法》

第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。

房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

     申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。

     有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

（一）因合法建造房屋取得房屋权利；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；

（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；

（四）有本办法所列变更登记情形之一；

（五）房屋灭失；

（六）权利人放弃房屋权利；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

第三十七条 申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（四）证明发生变更事实的材料；

（五）其他必要材料。

     根据上述法律规定，可以非常明确办理房屋所有权转移登记的有关规定。

第一、根据规定，办理房屋登记的程序是申请—受理—审核—记载于登记薄—发证。就提出申请而言，申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，本案即便第三人寇某某想要过户，也应当由第三人寇某某和林某某共同申请，况且第三人林某某的房屋属于夫妻共同财产，共有房屋应当由共有人共同申请登记，也就是说第三人林某某应当和其丈夫共同提出申请，任何一方不在场，房屋转移登记的程序都无法启动。从被告提供的证据材料来看，《私有房屋所有权登记申请书》中的申请人处只有第三人寇某某的签字，没有第三人林某某及其配偶的签字，由此可以肯定，申请程序不符合规定，直接导致被告受理第三人寇某某的转移登记申请错误。

第二、申请登记材料应当提供原件，其中就包括申请人的身份证明，即身份证原件。从整个庭审情况来看，本案第三人林某某从未到过被告处，也从未出示过身份证原件。可见，被告未尽到严格的审查被告虽然当庭抗辩称只从形式上审查，不进行实质性审查，对此，原告也不否认被告的这一说法，结合本案来说，被告可以不审查第三人寇某某所提交的合同的真实性、合法性，但最起码应当审查申请人本人是否全部到场，是否持有身份证原件到场均应当进行审查。

第三、根据上述第十八条的规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

     如果被告在办理过户手续时，有过该程序，那么其中的签字均系第三人寇某某伪造，如果没有，说明被告在程序上存在重大过错。

     综合以上分析，被告在第三人林某某及其丈夫未到场的情况下，仅仅依据第三人寇某某的单方申请，在未核对第三人林某某其及丈夫的身份证原件的情况下，未尽到严格审查义务，将原告购买的房屋过户至第三人寇某某名下，该行政行为严重违法，且严重损害了原告夫妻二人的财产权益，根据《行政诉讼法》第七十五条：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”：

（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；

（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；

（三）行政行为的内容客观上不可能实施；

（四）其他重大且明显违法的情形。”的规定，被告某区房产管理局作出的房屋登记转移行为因存在重大且明显违法情形而应当确认登记无效。

判决结果

 某市人民法院于2018年11月28日作出（2018）XXXXX行初XX号《行政判决书》，确认原某房产管理局于2009年10月20日作出的X市房权证X区字第00XXXXX号房屋所有权转移登记的行政行为无效。

     某市中级人民法院于2019年3月9日作出（2019）XXX行终X号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

裁判文书

某市人民法院（2018）XXXXX行初XX号《行政判决书》；

某市中级人民法院（2019）XXX行终X号《行政判决书》。

案例评析

一、行政诉讼法明确了被告对作出的行政行为的合法性承担举证责任，在行政诉讼中一些原告会据此认为其不用承担举证责任。这一观点是错误的。虽然法律规定了行政机关对行政行为的合法性承担举证责任，但对于其它待证事实，应遵循“谁主张，谁举证”原则，由主张一方承担举证责任。正确理解原告在行政诉讼中的举证责任对保护原告合法权益，保障诉讼正常进行具有重要意义。

     根据行政诉讼法及其司法解释的规定，原告在行政诉讼中承担举证责任范围为：

一是证明起诉符合法定条件;

二是在起诉被告不履行法定职责的案件中，证明其向被告提出过申请;

三是在行政赔偿、补偿的案件中，证明行政行为对其造成的损害;

四是其他应当由原告承担举证责任的事项。

     比如本案，原告至少应当证明自己的起诉符合法定条件，即原告主体身份适格、有明确的被告、起诉未超过法定起诉期限等等。

二、无效行政行为自始无效，当然无效，没有公定力、确定力、拘束力。无效行政行为产生以下法律后果：行政相对人可不受该行为的约束，不履行该行为确定的任何义务，并且对此种不履行不承担法律责任，可以在任何时间请求法院宣布该行为无效。

三、被告某区房产管理局作出的房屋登记转移行为属可撤销行为还是无效行为。

     实际上，关于这个问题，法律已经作了明示，即《行政诉讼法》第七十五条：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”：

（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；

（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；

（三）行政行为的内容客观上不可能实施；

（四）其他重大且明显违法的情形。”，根据上述规定，再结合本案事实，被告某区房产管理局作出的房屋登记转移行为因存在重大且明显违法情形而应当确认登记无效。

结语与建议

 虽然本案原告最终胜诉，但对于原告而言未来执行的路仍充满荆棘，因为在本案两审终审后，某区房产管理局因机构改革不再保留，其职能划入住房和城乡建设局，且从2016开始，某市成立了不动产登记中心，房产的初始登记和转移登记等职能划转到了不动产登记中心，势必会影响原告的执行问题。