陈文昌律师

先看下最高人民法院的一个房地产解除合同纠纷的违约赔偿损失的认定：

  本院认为，本案再审审查的焦点问题为：案涉合同解除后，应如何确定当事人的责任承担问题，即A申请再审主张的全部房屋升值损失533万，可得收益损失1055万元、逾期交房违约金应如何认定。

    “合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

   根据另案已生效的（2014）三民终字第08733号民事判决，A与B公司签订的《商品房买卖合同》已被依法解除。合同解除后，依法应确定当事人承担的民事责任。根据当事人的一审诉讼请求，A向法院起诉请求判令B公司赔偿其房屋升值损失3510万元、可得收益270万元以及支付逾期交房违约金14万元等，且A向本院申请再审的主要理由亦涉及上述问题。由此，如何认定上述费用并合理确定当事人的责任承担则为本案再审审查的焦点问题。

   “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上述规定确立了违约赔偿损失的范围。

  1、关于房屋升值损失3510万元问题。

  诉讼中，法院依法委托评估公司对案涉房屋市场价值进行评估，以确定案涉房屋升值损失的参照金额。评估公司出具的《房地产评估报告》载明案涉房屋的市场价值为1227万元。相较于合同购买价，案涉房屋升值533万元。对案涉房屋的升值损失，因B公司违约造成，应予以赔偿。但从另案的情况看，法院生效判决已对A主张的逾期交房违约金的请求合计支持了约210万元。在此情况下，法院根据公平原则和违约损失补偿原则，酌情确定B公司赔偿A房屋升值损失300万元。该损失的确定为法院行使自由裁量权的范畴，结果并无明显不公，本院予以维持。

  2、关于可得收益问题。

  首先，诉讼中，A主张可得收益的依据为其与B公司签订的《经营承诺函》，而当事人约定的条件为业主需与选聘的管理公司签署统一经营公约，以及经营回报自房屋交付90日起算，但该约定的条件并未成就。故A以此主张可得收益的请求，缺乏事实依据；其次，A申请再审主张的可得收益损失1055万元，既超出一、二审的诉讼请求，又缺乏事实依据，不能获得支持。

 3、关于逾期交房违约金的问题。

  逾期交房违约金的性质为违约损失范畴，从二审的认定看，二审法院在支持A要求B公司支付其购房款利息的基础上,基于另案生效判决已支持逾期交房违约金及本案酌情确定B公司赔偿A房屋升值损失300万元等客观情况，未支持A的此项诉讼请求，综合考虑了本案中当事人的利益平衡，亦对A的损失进行了合理的弥补。A主张的逾期交房违约金不应再获得支持。

 此外，A申请再审主张的一审审理程序违法和诉讼费用承担的问题，该问题并不属于法律规定的再审事由，本院不予审查。

  律师结论：损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法官的裁判思路是，房屋买卖合同即使解除了，损失赔偿额是包括退回购房款及利息损失、逾期交房违约金以及房屋升值损失。本案裁判房屋的升值损失，并没有完全采纳评估机构的升值报告，而是根据公平原则和违约损失补偿原则，酌情确定B公司赔偿A房屋升值损失300万元。该损失的确定为法院行使自由裁量权的范畴，事实上等于扣减了违约损失。一般来说，合同的可得利益的损失很难计算、很难预见，很难提供相关证据。故，可得利益的损失，一定要穷尽手段提供合情合理的证据予以证明，如本案房屋升值的损失的计算，通过申请第三方司法评估作为参考，否则一旦纳入法官自由裁量权，就只好听天由命。