周清智律师

基本案情：2017年2月，蒋某与衡阳市某置业公司签订了一份商品房买卖合同，双方合同约定为按揭贷款，房屋在2017年5月30日前交付。合同签订后，蒋某在某银行办理了56万元的按揭贷款，某银行按照三方合同的约定将贷款支付至衡阳市某置业公司账户。

从2017年4月起至2023年8月止，蒋某一直按时偿还银行贷款，共计偿还贷款本息28万余元。

直到2023年8月底，衡阳市某置业公司仍未取得房屋竣工验收备案手续，未将房屋交付蒋某。蒋某遂诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》及《按揭贷款合同》，由衡阳市某置业公司返还已经支付的购房款、利息及违约金。

法院判决：法院认为，被告逾期六年多未向原告交房，构成根本违约，而原告无过错，故原告起诉要求解除房屋买卖合同符合法律规定。因房屋买卖合同解除，商品房按揭贷款的目的无法实现，原告请求解除与第三人某银行的按揭贷款合同亦符合法律规定。

综上，法院判决由被告返还原告已经支付的贷款本息286432.74元，并支付违约金14321.64元；由被告偿还某银行剩余贷款本金436257.81元及按照合同约定产生的利息。案件判决后，各方均未上诉，判决已经生效。

律师说法：依法成立的合同，受法律保护，各方均应按合同约定履行。在商品房买卖合同中，买受人的主要合同义务为支付购房款，开发商主要合同义务为交付商品房。本案中蒋某通过按揭贷款支付了全部的购房款，衡阳市某置业公司在合同约定的交房时间逾期六年多，衡阳市某置业公司构成根本违约，依据合同约定，蒋某有权解除合同。

本案系因衡阳市某置业公司违约而解除合同，衡阳市某置业公司应当承担违约责任。蒋某在履行合同过程中，支付了房屋的按揭贷款，该部分按揭贷款即为蒋某的损失，某置业公司应当赔偿蒋某已经支付的按揭贷款损失。并按双方合同约定的标准支持违约金。

蒋某与某银行签订个人购房贷款合同，目的是用贷款支付购房款，因房屋买卖合同已经解除，蒋某请求解除与某银行的贷款合同，有事实和法律依据，依法予以支持。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故对蒋某未还的贷款本息，应由衡阳市某置业公司返还给某银行。