客户咨询

梁律师您好，最近因拒绝支付物业服务费，被物管公司起诉。

但是物管公司的服务很不到位，多次要求整改套间，都没有落实。

期间我多次催物管公司，且承诺整改好了，就会支付相应物业服务费。

但物管公司声称小区套间的整改不是其责任，且毫无征兆就到法院起诉了。

问题是：我能否以小区套间没有整改完成拒绝支付物业服务费？或者主张物管公司服务不到位，拒绝付款或要求降低服务费，法院会支持我吗？

梁律解答

一、小区套间的整改责任在开发商，物管公司仅有协助的义务

客户咨询的情况，在实践中十分常见，居住小区的业主，会经常涉及开发商、物管公司这两个主体，但在具体事宜上，容易将相对方搞混，分析如下：

1、小区套间的交付质量不合格需要整改，是属于业主与开发商在商品房预售合同关系中涉及的事宜，属于开发商的瑕疵履行，依约应由开发商履行质量整改义务，物管公司仅有协助整改和催促等责任。

在商品房预售合同关系中，开发商的主要义务是交付符合质量标准的房屋（即套间），业主的主要义务则是支付购房款。实践中，很多开发商交付的毛坯房都会存在套间内部墙面水泥有空壳、厨房或卫生间有漏水等质量瑕疵问题，这些都属于开发商在该合同关系中的瑕疵履行，故开发商依法具有整改或修理等补正履行的义务。但实践中，开发商大多数情况下均不会亲自动手补正，而是要求建设楼盘的施工方进行整改，才导致众多业主经长时间等待后，仍未获得套间的整改。

如何解决：业主可选择自行整改后，要求开发商支付整改过程中产生的费用。若小区套间的质量问题涉及大多数业主的，业主可向当地住建部门反映，要求住建部门介入，进而催促开发商尽快完成整改义务。

小区物管公司不属于商品房预售合同关系中的合同方，因此没有义务落实整改责任，但根据物业服务合同的约定，物管公司有为业主入住提供协助的义务，因此，业主可要求物管公司协助催促开发商整改。

但在物业服务合同关系中，物管公司的主要义务是提供物管服务，如小区共用部分和共用设备的运行和维护、物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等，上述的协助整改义务不属于服务合同的主义务，故以物管公司没有落实该义务而拒付物业服务费，一般不能得到法院支持。

二、举证物管公司服务不到位存在难度，需业主提供充足证据材料

1、业主主张不需要物管公司提供的服务或者没有享受到服务，一般不能得到法院的支持。因为双方有签署物业服务合同，且物管公司提供的服务，基本是针对小区的公共部分，尤其如小区共用部分和共用设备的运行和维护等义务具有一定隐蔽性，没有直接显现给业主，但如物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等则容易为业主所见。

2、业主需注意有无收到物管公司对物业服务费的催缴通知。在民法典出台之前，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物管公司催缴物业服务费必须经过书面的催缴通知，若物管公司无法证明经过书面催缴，则法院是可以裁定驳回物管公司的诉求。但民法典出台后，不再要求书面通知，即物管公司在起诉前只要通过一定方式，如电话、微信通知等方式催缴过即可。若经法院审查，业主没有收到过物管公司的任何催缴通知的，可裁定驳回物管公司的起诉。