客户咨询

梁律师您好，我于多年前在某小区购买了一处房产，但房子的产权证迟迟都没下来。

期间，有业主代表与开发商进行了协商沟通，仍然没有结果。

无奈之下，部分业主主张去法院起诉开发商，要求办证。

请问：是否去法院起诉开发商，就能顺利判决要求开发商办证？

梁律解答

一、开发商有无取得房产所有权初始登记，即“大产权证”是关键

客户咨询的事宜属于商品房买卖法律关系，出卖人（即开发商）具有交付房屋和协助办理房屋权属转移登记的义务。实践中，双方签署的《商品房预售合同》中，开发商一般会约定“在房屋完成竣工验收且取得竣工验收备案表之日起720个工作日内办理房屋产权证”，但开发商由于各种原因，如竣工验收不通过需整改导致无法限期完成竣工验收，或验收通过后，因缺乏资金拒绝缴纳税费，最终导致拖延办证的情况，屡见不鲜。

1、买受人可起诉要求开发商协助办理房屋产权证，但该诉求获得支持的前提，是案涉房产已经办理产权初始登记。

商品房办理产权证的流程：开发商完成房地产的竣工验收，且取得竣工验收备案表后，向所在地的不动产登记部门申请办理房地产的初始登记，若房地产有多幢的，一般是一整幢的产权初始登记先登记在开发商名下，再由开发商转移登记到具体每一户房屋的买受人名下。

因此，针对买受人提出要求开发商协助办证的诉求，法院一般会通过发函的方式，向房产所在地的不动产登记部门，调查了解案涉房产所在的小区是否已经办理初始登记，即“大产权证”。

若经调查，案涉房产在一审辩论终结前仍未取得“大产权证”，因要求开发商协助办证的前提条件没有成就，故法院不会支持买受人要求办证的诉求。因此，买受人在起诉前，应当先核实清楚，房屋所在的小区是否已取得“大产权证”。

二、如何补救：要求开发商支付逾期办证的违约金，作为手段迫使开发商尽早取得“大产权证”。

1、仍可要求开发商支付逾期办证的违约金。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人逾期未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”

因此，即使房屋所在小区没有办理“大产权证”导致无法要求开发商办理房屋产权证，但根据上述规定，仍可要求开发商支付逾期办证的违约金。

2、若合同无约定逾期办证违约金，可主张以已付购房款总额为基数支付利息。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”