客户咨询

梁律师您好，我和老公结婚多年，婚后我们共同购买了一处商品房，但该房产登记在我老公一人的名下，该房产已经还贷完毕且取得房产证。

但最近我发现我老公擅自将房屋出售，且已签订合同，买房人已经支付定金。

我对卖房一事完全不知情，且不同意卖房，能否以此为由中止这笔交易？

若是交易失败，我老公需要承担什么责任？

梁律解答

一、房产尚未办理过户手续，第三方不能适用善意取得制度主张取得房产

善意取得制度需满足以下条件：

1、第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记。

《中华人民共和国民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

婚后购买的房产虽登记在夫妻一方名下，但仍属于夫妻共同财产，故一方擅自卖房的行为构成无权处分。对照善意取得制度适用的三个条件，客户咨询的情形仅符合第一个条件“善意”，现第三人仅支付定金，没有付款完毕，且没有办理过户登记，故不能适用善意取得制度。

有人可能疑问，为何说第三人是善意，他只要去婚姻登记处查询一下，就知道卖房人是有配偶的，且房子是婚后购买的，就知道卖房人不能单独出售房屋。但根据《最高人民法院<民法典婚姻家庭编司法解释一理解与适用>》第273页，最高院认为，此种情形下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。

二、若无法推定配偶知情，且配偶明确不同意卖房，则无法继续交易

1、除非能举证推定配偶知情卖房，否则配偶不同意的，则无法要求过户。

原《婚姻法司法解释一》第17条规定：“婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

实践中，法院会询问双方协商卖房时配偶是否在场，以及卖房交易至今有多长时间，买房人有无实地去看房等事宜，来认定配偶是否知情卖房。

不是单纯配偶一口咬定说不知情就可以，且从常理分析，若是房屋买卖合同签订时间距今已经几年了，且第三方曾上门看房，配偶再主张说不知情，不能得到法院支持。

2、第三方仅能要求卖房一方承担双倍返还定金的违约责任。

因配偶不同意导致不能过户，其本质原因是配偶属于物权人，而第三方享有的仅是基于买卖合同产生的要求配合过户的债权请求权，民法权利体系中，物权是大于债权的，因此第三方无法要求继续履行合同且要求办理过户手续。

因合同不能继续履行，卖房一方构成违约。故第三方可要求其承担违约责任。

因第三方仅支付了定金，故可依照合同约定的定金罚则，要求卖房一方承担双倍返还定金的违约责任。