刘礼平律师

案例改编：年近八旬的张老伯在遗嘱登记中心以公证遗赠的形式，将家中唯一的一套房产给自己的保姆设置了居住权，让保姆一直居住到去世为止。张老伯在设立遗嘱时指出，几年前老伴在世的时候，这位保姆照料老伴吃喝拉撒睡一直到老伴过世。老伴走后，保姆又照顾张老伯。反观自己的儿女，忙于自己的小家庭，基本不怎么来看自己。所以张老伯为保姆设立了居住权，让保姆能在自己去世后保姆能一直在自己的房子里居住。张老伯去世后，张老伯的儿子明确反对保姆居住在房屋里。

请问张老伯儿子的这种反对有效吗？保姆是否能够继续在房子里居住呢？

看看《民法典》是如何规定的：

第三百六十六条   居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。        

第三百七十一条   以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

条文主旨：民法典366条到371条是关于设立居住权的规定。

条文解读：所谓居住权，是指自然人依照合同的约定、依照遗嘱或者遗赠协议，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权，居住权是《民法典》新增的用益物权的一种。民法上的居住权主要有以下四个方面特征：一是居住权的基本属性是他物权，具有用益性；二是居住权主要是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；三是居住权是一种长期存在的物权，具有独立性；四是居住权的设定是一种恩惠行为，具有不可转让性。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权制度起源于罗马法，最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中，作为人役权的一种形式，其产生与当时罗马社会家庭状况及概括继承制有密切联系，是社会发展到一定阶段的产物。该制度的设立初衷，是解决家庭成员的居住和供养。我国《民法典》物权编的最大创新之一就是在用益物权编创设了居住权制度。立法的原意，有人说是为了解决寡居老人为悉心照顾他的保姆解决老人身故后对保姆的居住需要。有人说是为了给“以房养老”留有法律的空间。

根据《民法典》的规定，居住权作为一种新型的法定用益物权，其设立应当遵循严格的要求。居住权原则上为无偿设立，因而居住权人对取得居住权无须支付对价，不过，居住权人应当支付住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，以通常的保养费用、物业管理费用为限。如果房屋需要进行重大修缮或者改建，只要没有特别的约定，居住权人不承担此项费用。依据遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。不论是依据遗嘱继承方式还是依据遗赠方式取得居住权，都是遗嘱取得居住权。遗嘱取得居住权，参照适用《民法典》物权编第三分编第十四章的规定。具体包括，第一，遗嘱生效后，还须进行居住权登记，否则不能取得居住权；第二，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，当事人另有约定的除外；第三，居住权人死亡，居住权消灭。

在本案中，张老伯对房屋具有所有权，其以遗赠的方式设立的居住权，符合《民法典》的规定。但需要注意的是，在张老伯去世后，遗嘱生效，保姆应当及时进行居住权的登记，居住权经过登记后才能依法取得。之所以对居住权采取登记发生主义，是因为居住权与租赁权不同，租赁权是债权，而居住权是物权。物权采取的是登记发生主义，否则不能产生对抗一切第三人的效力。如此居住权才不会与租赁权相混淆。因此，保姆在登记取得居住权后，具有对抗效力，也就是可以对抗所有不特定的义务人，包括张老伯的儿子。也因此，即使张老伯的儿子明确对此表示反对，这种反对也不会发生效力，不能阻碍保姆继续在房屋中居住。

 虽然，本案例为涉及到保姆居住权的问题，但是在现实生活中，更为常见的其实反而是父母与子女间的房屋赠与和保留居住权以及夫妻离异后对生活困难一方保留居住权的问题。

《民法典》自2021年1月1日实施以来，在北大法宝裁判文书中以366条作为检索条件，可以检索到172个案例，其中2个为典型案例，均为父母与子女之间的附条件赠与与永久居住权的纠纷。民法典确立的居住权制度拓展了房屋的社会保障属性，凸显了房屋价值利用多元化功能，有效解决了以长期居住作为赡养、抚养方式的法律保障问题，为实现“住有所居”提供了重要法律支撑。通过判决，受赠与人在办理受赠房屋过户的同时办理赠与人的居住权登记，有利于解决老年人赡养、离异家庭生活中涉及的住房养老、生活必需问题，切实维护弱者的合法权益。