付园园律师

导读：土地征收是个老生常谈的话题了，随着办案我们也碰到了越来越多的农村集体土地使用权收回的案例，它往往作为土地征收的替代形式，实践中以村民代表会议的形式决议集体土地使用权收回，然后由相关房地产开发商作为合同相对方与村民签订补偿安置协议，从而规避繁琐的法定征收手续，快速达到集体土地房屋腾退、收储开发的目的，但它真的合法吗？农村集体土地使用权人又存在着哪些潜在的法律风险？

一、农村宅基地使用权收回的法律依据

农村宅基地使用权收回并非空穴来风，确实有相应的法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。根据上述规定，村委会在符合前述条件下，是有权将农村宅基地使用权收回的。

二、农村集体土地使用权收回的法定流程

1、收回必须满足《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定的法定条件；

2、收回需要经过村民会议或者村民代表会议讨论通过。根据《中华人民共和国村民委员会组织法(2018修正)》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

3、收回需要召开村民会议，村民会议应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过，或者村民会议授权村民代表会议，有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。

4、收回必须报经原批准用地的人民政府批准；

5、收回往往也是依据《中华人民共和国土地管理法》第六十六条第一款第一项规定，因而也需要对集体土地使用权人适当补偿，补偿往往也是基于涉案房地的价值；

三、房地产开发商签订的补偿安置协议是否合法有效

实践中，往往会以房地产开发商作为相对人与村民签订补偿安置协议，如不涉及征收，司法实践往往也倾向于认定涉案协议为平等主体之间签订的民事协议，在不违反《中华共和国民法典》第一百四十三条至一百五十四条规定的无效情形，补偿安置协议合法有效。但随着众多大型房地产商的暴雷，就更不用提地方开发商了，也即村民一旦签订补偿安置协议，后续协议履行存在着很大的法律风险，一旦地产房破产，补偿安置协议也将成为一纸空文，村民利益没有任何法律保障。（参考（2016）黑民终71号）

四、面对纷繁复杂的土地征收，我们需要注意哪些？

无论是政府征收项目还是集体土地使用权收回，我们都可以采取政府信息公开、村务公开等方式获取正式的文件，从而快速明确案涉地块的征收形式。与地产开发商签订补偿安置协议时一定要对开发商资质、经营状况等信息做一下尽调，补偿安置协议签订时也一定要看清协议条款安置方式、安置标准、协议生效条件、协议履行期限等，避免踩坑。

然而司法实践中案件中土地征收涉及到的程序纷繁复杂，远非本篇文章所能及，更重要的是办案思路以及程序把控，从而使行政相对人合法权益最大化，朱律师在这里也提醒大家，如遇土地征收、腾退等事宜及时咨询专业律师并依法提起相应的法律程序，以免造成自身合法权益不必要的损失。