黄建堂律师

房屋租赁合同无效，点解？

关键词：房屋租赁合同纠纷；合同无效；房屋占有使用费；民法典；租房保证金（押金）

企业经营发展，个人工作生活，大部分是需要租赁房屋的。现在疫情反复，计划赶不上变化快，极易出现房屋租赁合同纠纷。

近期有处理房屋租赁合同纠纷诉讼案件，也有陪同客户去与房东谈判（协商）房屋租赁解约赔偿的经历，去街道做志愿律师值班或者其他线上线下也有碰到咨询者咨询房屋租赁合同未到期的违约风险及赔偿主张问题。

现在我们从房屋租赁合同无效的角度谈一谈这类法律问题。

若房屋租赁合同无效，拖欠的租金（占有使用费）如何主张？租房保证金（押金）还有机会要求退回么？其他损失（违约金、装修装饰投入）怎么算？

第一，合同是否有效，如何认定？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）有相关的规定：

第二条   出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条   出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第二，房屋租赁合同无效，既然占有使用了房屋，则要支付占有使用费！

前述审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第三，房屋租赁合同无效，押金、装饰装修投入的损失如何办？

前述审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第四条规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

故，在房屋租赁合同无效的情况下，租房保证金（押金）可以要求退回。

那其他损失咋办呢？看房屋租赁合同无效的过错如何界定？

前述审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第七条规定， 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

还有该司法解释的第十一条、第十二条相关的规定。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

民法典第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

那么多的法律条款，不管你是守约方，还是违约方，总有一款可能用得上。

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