问：在一些房屋买卖合同中，开发商或者销售商与买方约定，小区建筑区划内的绿地或者底层商品房窗前的绿地属于底层业主专有使用。请问这一约定具有法律效力吗？在何种情况下属于业主个人专有使用？

答：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主所有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主所有， 但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但也存在专属于个人使用的例外情况。现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前、建有合围设施、由买受人专有使用的院落（绿地），连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《民法典》相关规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明显属于个人”。而要符合“明示”这一条件，必须具备下列要素:一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与底层业主私下达成窗前绿地专有使用买卖协议后未补办规划批准手续的，都不能认定窗前绿地专有使用买卖事合同有效。二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有（独占）使用。