汪海燕律师

      近期，笔者有接到关于“群租房”的咨询。“群租房”其实已经不是一个新鲜的话题，因为涉及治安、消防、卫生等诸多方面问题，包括北京、上海、福州等在内的很多地方就“群租房”专门出台相关的规定，或进行专项的整治行动。

    “群租房”涉及方众多，法律问题也很突出，笔者通过几个案例的形式与大家一起学习和探讨：

      案例1：2021年7月，广州市天河区人民法院就唐某、陈某相邻关系纠纷作出判决。

      基本案情：被告为获利，擅自将房屋改成房中房，将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房等，对外出租牟利，后该房屋漏水致使楼下原告房屋墙面受到浸泡，影响住房质量。为解决房屋漏水问题，原告多次委托施工人进行维修，并联系被告拆除违建、彻底解决房屋漏水问题，但被告拒绝沟通。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。

      法院认为：本案为相邻关系纠纷。《民法典》第288条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”原、被告房屋上下楼相邻，被告擅自改动原有结构，并加建了卫生间，改变了原有的排水系统，加大了楼板负荷，违反了《广州市物业管理条例》规定，改建的房屋存在安全隐患，并事实上导致原告房屋出现渗漏现象。相关行政部门也上门张贴通知要求被告予以整改，但被告置之不理。原告作为楼下业主有权提起本案诉讼，被告应拆除违法改建的卫生间，恢复为一厨一卫的原状，并进行彻底的防水防渗施工。原告要求被告对原告房屋天花渗漏处进行修复并承担修复费用，亦理据充分，本院予以支持。同时被告应赔偿原告已支出的维修费用。

      笔者提醒：“群租房”并不仅仅关乎房主、二房东、租客方，也会涉及到相邻方利益，租住人员众多、复杂，环境嘈杂，房屋原结构被破坏，漏水火险问题不断，极易产生纠纷，很多相邻方不堪其扰，一般会向居委、城管、公安等部门举报投诉，或通过民事诉讼方式进行维权。此时，一般都会以房主作为被告，若该房主自己改造出租自然需担责；若房主同意或默认“二房东”改造出租，那么其担责后是否能够让“二房东”赔偿未可知；若该房主并未同意“二房东”改造或转租等，那么房主可依据租房合同向“二房东”追责。因此，房主们对外出租房屋时务必合法合规，租期内也应不定期查看监督，发现问题及时责令改正。

        案例2：2019年，上海市静安区人民法院就田某与蒋某房屋租赁合同纠纷一审作出判决

        基本案情：在合同履行过程中，原告因发现系争房屋为被告自行隔断的房屋，认为被告将房屋分割后出租的行为属于“群租"行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，属于法律规定的无效合同。于2019年8月18日搬离系争房屋并联系被告协商退款事宜，双方协商无果，遂成讼。

        庭审中，经法院释明，原告坚持要求确认合同无效，并基于合同无效要求被告赔偿原告损失。

        法院认为：根据相关法律规定，合同无效的情形为：“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。"据此，合同无效应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，现原告以被告有“群租"行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定为由请求法院确认合同无效，然《中华人民共和国城市房地产管理法》中对于“群租行为"并无效力性强制规定，而《上海市居住房屋租赁管理办法》由上海市人民政府颁布，亦非前述的法律和行政法规的范畴。综上，原告认为双方之间的租赁合同系无效合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原告坚持以合同无效为由要求被告退还费用并赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院一并不予支持。

        笔者提醒：“群租房”合同在不符合法律规定的“无效”情形下，租客无法主张合同无效来要求对方退款赔偿。  那么租客如何维权？笔者以为，双方签署合同过程中若存在“欺诈”、”重大误解“情形，或者合同条款中有相关违约条款，在原告能充分举证情况下，也可提起撤销合同之诉或违约之诉来进行维权（当然这只是笔者观点，仅供参考)。若无，此时是存在法律困境的，也因此，租客在签署合同前务必察看或确认房屋情况。本案情况是比较特殊的，房客并不想租住“群租房”，然而大部分情况下，租客是因为“价格较低”或者并不介意“群租”等而愿意租住该类房屋，一旦被政府部门查处，稍好的结果：双方协商解决；但更多的是房主、“二房东”以“情势变更”或所谓的“不可抗力”为由（笔者认为可能构成“情势变更”，但非“不可抗力”）不愿意担责情况下，租客很大可能会吃“哑巴亏”，即便能通过法律途径维权，结果尚且不论，单维权过程就会耗费很多时间、人力、费用，租客多数会不了了之。也因此，租客们为了自身人身和财产利益，务必租住合法合规的房屋。

       案例3：福州相关媒体曾报道过一个案件；房主甲将房屋出租给二房东乙，该房屋出租前已经是群租房结构（前房客改造），乙接手后，对房屋进行了一些装修和翻新，然后进行出租。该房屋在之后的“专项行动”中被查处，相关部门责令甲限期整改拆除，乙因无法继续出租获利依据合同条款要求甲赔偿其10万元，甲则认为政府“专项行动”系不可抗力，乙无权要求其赔偿，表示可以花钱整改，降低价格出租给二房东，双方协商不成。

      节目中，有律师表示，严格来说，二房东系投机投资目的，投资本身就是有风险的，特别是在违法违规的情况下，其理应自行承担相关损失。但也有律师表示，房东与二房东都存在过错，房东出租的房屋本身就是“群租房”结构，合同中也明确了是“隔断房”，因此对于二房东投资目的是明知和默认的，而二房东也自认就是经营“群租房”获利，双方对于相关损失应按责分担。节目最后，无论是公益律师还是街道等，都是尽力组织双方协商解决。

      笔者提醒：从近些年各地的相关规定以及各项针对“群租房”的整治行动，都能看出政府层面对于整顿“群租房”市场的坚定态度，也因此，笔者也希望出租方们勿存侥幸心理，合法合规出租，以免得不偿失。

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