争议焦点：

1.违约行为发生后，违约责任以及违约期间是否扣除疫情影响的期间

2.约定的违约金过高，当事人提出调整的，法院是否调整，调整的考量因素有哪些
裁判观点：

1.违约方辩称其不应当承担违约责任以及违约期间应扣除疫情影响的期间，但因疫情发生在逾期交房的违约行为产生之后，且违约方未举证证明合同约定的交房时间届满前发生了其他不可抗力事件，故违约方不能以发生不可抗力为由免责。

2.违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定的违约金过高，当事人提出调整的，应当根据履行合同的违约过错、损失大小等综合考量。

商品房买卖中，违约方迟延交付房屋，造成购买方不能在约定的时间取得对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，守约方可能产生的损失即为租用同等条件房屋花费的租金损失或者因不能及时将案涉房屋出租导致的租金损失，故守约方的损失可以比照适当高于同地段同类房屋的租金标准进行计算。

（律师建议：在遇到类似情况时，建议提前了解购买地段房屋租金价格，并向法院提交了解租金具体数额及了解到途径依据）

案情概述：

2018年4月12日，云某公司（甲方）与王某、黄某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发建设的位于重庆市潼南区XX街道办事处XXX路XXX号X幢X-X号房屋以预售的方式出让给乙方，房屋建筑面积为87.81平方米，总成交金额为290231元；付款方式为一次性付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”载明：“属预售商品房的，甲方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。2020年6月初，云某公司通知王某、黄某于2020年6月30日接房。王某、黄某于2020年7月13日接房。

双方约定如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，王某、黄某按合同约定向云某公司支付全部购房款。

另查明，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布《关于做好突发公共卫生时间应急响应有关工作的通知》（渝肺炎组发（2020）2号），决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。

法院认为：

依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，被告通知原告于2020年6月30日接房，且该日案涉房屋通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位的竣工验收，以及行政主管部门的消防验收，应视为被告于2020年6月30日向原告履行了交房义务。根据合同约定，被告应于2019年12月30日前完成交房义务，故被告存在逾期交房的违约行为，违约期间为2019年12月31日至2020年6月30日（共计183天）。被告辩称其不应当承担违约责任以及违约期间应扣除疫情影响的期间，但因疫情发生在逾期交房的违约行为产生之后，且被告未举证证明合同约定的交房时间届满前发生了其他不可抗力事件，故被告不能以发生不可抗力为由免责，本院对其辩解不予采纳。

关于违约金是否应当进行调整。被告未按照合同约定的时间向原告交房，已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定的违约金过高，当事人提出调整的，应当根据履行合同的违约过错、损失大小等综合考量。本案中，被告逾期交房，造成原告不能在约定的时间取得对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，原告可能产生的损失即为租用同等条件房屋花费的租金损失或者因不能及时将案涉房屋出租导致的租金损失，故原告的损失可以比照适当高于同地段同类房屋的租金标准进行计算。原、被告在合同约定的按日支付已付房款万分之3的标准明显过高，本院酌情调整逾期交房违约金标准为按日支付已付房价款万分之1.5。

法院判决：

判决如下：

一、被告云某公司于本判决生效后十日内向王某、黄某支付逾期交房违约金7966.84元；

二、驳回原告王某、黄某的其他诉讼请求。