2019年12月，康女士看中宁波某房地产有限公司开发的某商品房，总房价为106.5万元，双方签订了《商品房认购书》《商品房买卖合同》等，康女士先后支付定金2万元、首付款30.5万元。同时，房产公司向康女士出具《无理由退房承诺书》，承诺只要康女士不存在任何违约行为，则在办理入住手续前的任何时间，康女士享有无理由退房的权利。2020年12月1日，康女士因银行按揭贷款被拒，来到售楼处协商如何付款。据康女士所述，当时工作人员告诉其可以走无理由退房程序，并让其填写了《无理由退房协议书》，但房产公司却迟迟不予退款。“我不知道跑了多少次售楼处，之前答应得好好的，现在就没下文了！”无奈之下，康女士将房产公司起诉至余姚法院。

    庭审中原告诉称：原、被告双方签订了《无理由退房协议书》，原告也按照协议书积极配合办理一切相关手续，被告却怠于履行退款义务，甚至拒绝退款，损害了原告的权利。

被告辩称：《无理由退房协议书》中约定选择按揭付款的，按揭须银行通过，才可办理无理由退房。但因原告征信有问题，无法办理银行贷款，因此原告不符合无理由退房的情形。

此外，工作人员是在协助原告向房产公司提出“无理由退房”申请，但该申请需经内部审批，工作人员并未承诺内部审批一定会通过。同时，被告还向法院提出反诉，要求康女士承担包括佣金在内的违约责任等。

                                                                       裁判结果

法院审理认为，本案中，原被告对解除商品房买卖合同并无异议，本案的主要争议焦点为原告是否可以行使无理由退房的权利。

首先，根据字面意思，“无理由退房”不应设置障碍。无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制。房产公司推出该政策，就是赋予买受人权利，如再对此设置障碍，与“无理由”字面意思不符。

其次，《无理由退房协议书》系格式条款，不成为合同内容。根据《中华人民共和国民法典》规定，提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

本案中，《无理由退房协议书》中写着退房条件之一是按揭贷款需经银行审批通过，根据常理，按揭手续办完后再退房不符合大部分购房者心态，故该条款实质系对退房进行限制，属于与退房者具有重大利害关系的条款。被告未履行提示或说明义务，康女士显然也未注意或理解该条款，故该条款不成为合同内容。

再次，办理无理由退房手续，应认定为被告认可原告行使该权利。《无理由退房协议书》并非在原、被告签订商品房买卖合同时一并签署的，而是在康女士告诉被告其无法办理按揭后，被告主动与康女士签署的，同时还让康女士签署了解除协议、撤销备案合同的情况说明等一系列退房手续，以上情形应认定被告同意康女士可以行使无理由退房的权利。

法院认定原告可以无理由退房，

那么原告是否应当承担责任呢？

法院认为，《无理由退房协议书》中关于“扣除已支付佣金”的约定系由被告预先打印拟定的格式化条款，被告未对条款进行提示或说明；原告办理退房手续时，所有材料均显示退款金额为32.5万元，被告未提及佣金事项；没有证据显示原告对被告通过某平台购买房子及该房子所应支付的佣金等情况知情。因此，法院不支持被告提出的承担责任的反诉。综上，法院判决确认原、被告《商品房买卖合同》解除，被告返款原告购房首付款32.5万元，驳回被告的反诉诉请。