购房之认购协议

          在商品房买卖过程中，买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前，通常会先签订认购书、意向书、允诺书等（以下统称“认购协议”），这种认购协议通常会约定由购房者预先支付一定金额的定金，并约定购房者与开发商于将来一定时间签订正式商品房买卖合同，签订认购书的主要目的是为了表明购房者的购房意向及开发商的售房意向。

          01~商品房认购协议的性质属于“预约合同”

          根据订立合同是否有事先约定的关系来划分，合同有预约和本约之分。上文所提到的房屋认购协议，其法律性质属于“预约合同”，“预约”即“预备性契约”，是当事人双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议，商品房认购协议的主要目的是为订立本约合同（即商品房买卖合同(预售）作铺垫。

          02~商品房认购协议与商品房买卖合同（预售）的区别

          认购协议通常都有关于定金的约定，同时约定拟购买房屋的位置、面积、价格、签订正式商品房买卖合同的时间、办理按揭贷款的时间，但并不会约定商品房交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记等问题。

          《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

          《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

          （一）当事人名称或者姓名和住所；

          （二）商品房基本状况；

          （三）商品房的销售方式；

          （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

          （五）交付使用条件及日期；

          （六）装饰、设备标准承诺；

          （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

          （八）公共配套建筑的产权归属；

          （九）面积差异的处理方式；

          （十）办理产权登记有关事宜；

          （十一）解决争议的方法；

          （十二）违约责任；

          （十三）双方约定的其他事项”。

          由此可知，如果认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条所列主要内容，且开发商已经按照约定收受购房款的，认购协议可以作为正式商品房买卖合同。