刘陆琴律师

家是我们温暖的港湾，如果房子漏了水，那有多糟心就不必详说了。古人说倒霉，说的是“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。”那么，当我们生活中遇上这样的情况，又该怎么办呢？

案例导引

2015年，徐先生购买了一处住宅，两年后发现该住宅的卫生间天花板出现渗水现象，徐先生向物业公司报修要求进行维修，物业公司上门查明是支管部位破损导致渗水，给徐先生家更换了支管，解决了渗水问题。

但卫生间支管渗水比较严重，徐先生家卫生间天花板已经发霉，门也发烂，地板也变形了，徐先生要求物业公司赔偿他的损失。物业公司称已经给徐先生免费更换支管，拒绝赔偿。徐先生并不满意物业公司的处理结果，想让物业公司给予物业服务费优惠，物业公司没有同意，徐先生就开始拒缴物业费了。2018年底，徐先生因欠缴物业费被物业公司起诉至法院，要求其按照约定支付物业费，徐先生为此产生诉讼困扰......
    那么，房屋出现质量问题能否拒缴物业公共服务费呢？

本案中，楼内的管道，特别是卫生间和厨房的管道，一般竖管属于公共部位，从竖管接出来的支管属于业主私有部位，支管损坏造成渗水导致财产损失属于邻里纠纷，不属于物业公司管理范围。徐先生卫生间天花板上层支管破损部位不属于公共部位，是楼上业主私有部位，物业公司对私有部位没有法定维修义务，因此徐先生应当按照合同约定的金额按时缴纳物业公共服务相关费用，徐先生可以通过法律途径向楼上业主主张相应的损失，而不是拒缴物业公司的物业费，不建议业主盲目拒缴物业费。

另外，提醒一下业主，竖管在业主家中，物业公司不能到业主家巡查及时发现问题，业主如发现竖管破损应及时向物业公司报修，避免损失更严重。

律师普法

下面给大家普及一下房屋出现质量问题的几点注意事项和是否能因此拒缴物业费的相关法律条文：

01

根据《江苏省物业管理条例》第48条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳服务费用，因此小区业主应当按时积极履行缴纳物业费的义务。

02

根据《江苏省物业管理条例》第71条的规定，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期限届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。因此保修期届满前，业主应当积极联系开发商进行报修；保修期届满后，物业公共部位由物业公司按照约定负责维修，私有部位由业主自己承担。

03
共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

04
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定，在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

1. 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

5.装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

要点咨询
1：房子还没有进去住，需要交纳物业费吗？

答：根据2019年最新《江苏省物业服务收费管理办法》第15条规定，业主应当按照服务买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。因此，房屋交付业主后就应当按时缴纳物业费，而不是入住后再交物业费。另外，法律没有明确规定物业公司需要对空置房物业费优惠处理，具体要看物业服务合同的约定。

2：物业公共服务费包括哪些呢？

答：根据2019年最新《江苏省物业服务收费管理办法》第10条规定，物业公共服务费一般包括：

1.物业管理服务人员的工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

2.物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；

3.清洁卫生费用；

4.绿化养护费用；

5.秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.管理费分摊；

10.经业主大会同意的其他费用；

11.法定税费以及合理利润。