李玉晴律师

买房，对于很多中国的普通老百姓来说是一件头等大事。现在的房子动辄几十万、几百万，普通家庭甚至要掏空自己和父母的积蓄才能付得起一套房的首付，年轻人还要承受每个月的还款压力。

 然而，买房并不是付完款住进去就万事大吉了，有一件事情千万不要拖———过户登记。千万不能因为自己的一时大意导致房财两空，这里李女士的经历可能会给我们一些借鉴……

 李女士在某市打拼多年，一直想要有一套属于自己的房子，在多方对比之后她终于相中了某开发商正在售卖的一套公寓房。2012年11月17日，李女士与开发商签订了购房合同，并按照合同约定，于当日支付了一半的房款。但由于资金问题，李女士并没有在合同约定的时间把房款付清，也就是2012年11月24日前，直到2013年的10月21日李女士才将剩余房款付清。之后开发商为李女士开具了全部购房款发票，并将房产交付给了李女士。按照原来的合同的约定，开发商本该在2013年前为李女士办理房产过户的申请手续，但因李女士迟延付清房款而耽搁下来。之后，开发商再也没有主动为李女士办理过户手续，而李女士觉得自己合同已经签了、房子也交付了、房款也全部付清、人都已经住进来了，应该不会再有什么问题了，也就没有把过户的事情放心上。

 但是，事情的发展却超出了李女士的想象。后来开发商因为资金链问题被法院起诉，法院在诉讼中保全查封了开发商名下所有的财产。因为李女士当时购买的房产还没有办理过户，在2015年的时候也被法院一并查封。

 执行中，当法院即将拍卖这套房产时，李女士如遭晴天霹雳，她这才急忙在2017年4月26日缴纳契税，打算赶紧办理过户手续，把房子过户到自己名下，但因为房产上有法院的查封而没有成功。

 面对上面的情况，李女士向法院提出执行异议以及执行异议之诉，希望法院能确认这套房产的产权属于自己，并解除对房产的查封。从情理上说，李女士早在法院查封前就签订了合同、付清了房款并一直居住其中，其在上海也无其他的住房，如果李女士的请求不能得到支持，不仅将失去房产，鉴于开发商已陷入债务危机，其支付的房款也很难追回。

 可是另外一方面，开发商的债权人也等着拍卖房产，来兑现其被拖欠多年的款项，不然生效的判决对债权人来说就将沦为“空白支票”。

 审判中法院还是要以法律作为裁判的准绳。根据相关法律规定，在房产买卖中，一般只有完成过户登记，房产才由买受人所有。因此，李女士尚未完成过户手续，不能确认其是房产的所有权人。

 法院经过审理查明，房产的不动产登记簿和合同均注明用途为店铺，并非是开发商宣传的居住用房；此外，由于李女士自身的迟延付款，导致开发商未能按照合同约定的时间过户，而且在交房以后，李女士自己也怠于催促开发商办理过户手续。

 因此，李女士购买的房产未能在查封前完成过户，不符合法律规定的可以排除执行的情况，最终法院驳回了李女士的全部请求。

在这个案件中，李女士最终落得“房财两空”的结果，让人惋惜不已。

 倘若李女士购买的是居住用房，或者在开发商未协助办理过户时积极主张过户，还是有机会避免或者排除法院的查封。 

可是现实生活中没有那么多的如果，“凡事预则立”，唯有事前准备才能降低买卖中的风险。

 在多数的案外人异议案件中，当事人在买房时将更多的关注放在了学校、交通、商业等方面或者过于相信开发商的宣传。对于房产的真正用途、是否存在权利限制及负担以及合同中自己的权利义务等重要信息却缺少应有的重视，往往等到风险暴露涉入纠纷，才后悔当初的疏忽。

 买房是一件大事，大家应当把更多的目光聚焦在交易过程本身，这样才能更好地将风险把控在合理范围之内。