代理意见

原告闫某诉被告河北XXX地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，现代理人针对焦点问题发表代理意见如下：

一、关于《认购书》能否解除的问题。

首先，关于《认购书》的性质。

根据《民法典》第四百九十五条，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

因此，判断本案《认购书》是预约合同还是本约合同，关键在于该协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

案涉《认购书》虽约定当事人与案涉商品房屋的基本情况、总价款、付款方式等内容，原告也支付了剩余房款，该支付行为仍然是履行的《认购书》的约定，但《认购书》未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺和办理产权登记等自第五项至第十三项的有关事宜，明显缺少商品房买卖合同的主要内容。根据上述规定，《认购书》应当属于预约合同。

另，《认购书》第六条约定，“双方签订《商品房买卖合同》后本认购书自行终止。”可见，关于案涉房屋的买卖行为的后续履行，双方确需另行签订《商品房买卖合同》进行，并且双方也确系实际进行了《商品房买卖合同》的协商签订过程，但因合同条款问题未能成功签订。

综上，原告认为，综合考虑《认购书》的形式、内容及另行签订正式买卖合同的必要性等因素，《认购书》应为预约合同性质。

其次，关于《认购书》是否可以强制履行的问题。

预约合同的性质仅是双方当事人在签署正式《商品房买卖合同》之前所签订的具有购买意愿的文书，其目的是按照认购书所初步确认的交易条件在一定时期后签订正式的《商品房买卖合同》。

具体到本案，双方未能签订成功的原因系双方对合同价款、交付时间、公摊面积等事宜未能协商一致，且双方就涉案房屋购买的主要事项均未协商一致，未能达成购买房屋的最终合意，且原告明确表示不再继续购买房屋，根据民事活动自愿的原则，被告要求原告继续购买房屋，强制履行《认购书》，理据不足，故原告有权解除《认购书》。

二、关于被告应否返还261608元及利息的问题。

首先，合同解除后的法律后果。

根据《民法典》第五百六十六条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。

故，在《认购书》解除的情况下，被告理应返还已收款项。

其次，关于被告已收房款的具体金额。

   （一）付款过程及金额

  1、 2022年4月23日付款：

2022年4月23日闫某为1017、1018房屋通过支付宝分别向被告扫码支付27881元、12000元，通过POS机刷卡支付三笔分别为40000元、两笔45000元。

以上五笔共计169881元，后被告工作人员返还4119元，即签订《认购书》当日实际支付165762元，每套房屋各82881元。

2、2022年5月17日付款：

2022年5月17日闫某为1017、1018号房屋分两次向被告账户各转账178727元。

故每套房屋实际支付房款为：82881元+178727元=261608元。

（二）5.5万是否系被告收取及性质问题

庭审中被告已经认可收据载明的27881+178727元即206608元，对于5.5万元否认收取，认为系支付于团购组织方的团购费。关于该问题论述如下：

1、五笔款项的支付连续性。

该5.5万元产生于2022年4月23日的付款过程中，具体支付时间整理为：

支付宝扫码支付两笔：

第一笔27881元是2022年4月23日14时56分；

第二笔12000元是2022年4月23日14时57分；

POS机刷卡支付三笔：

该三笔钱刷卡支付时产生的pos单显示：

第一笔40000元是2022年4月23日的15时9分29秒，

第二笔45000元是2022年4月23日的15时11分，

第三笔45000元是2022年4月23日的15时11分，

以上5笔款项均是在被告同一售楼人员的指导下，在同一时间段内，相差10分钟左右，在同地点即被告售楼处支付，原告在刷卡支付时并不知晓收款主体不是被告，使得原告有理由相信上述5笔款项均是支付于被告。

2、被告扫码直接收取的款项与刷卡支付的款项发生混同。

闫某2022年4月23日直接向被告扫码支付的是27881元和12000元，但是被告为闫某开具的编号0040155号收据载明收款金额为27881元，结算方式载明为“扫码”；为原告配偶赵某开具的编号0040156号收据载明收款金额也是27881元，结算方式载明却为“刷卡+扫码”，由此也可以推断出，被告已经将闫某通过POS机刷卡支付的款项计算至房款内，款项产生混同。

3、被告庭前称5.5万为内部员工减免活动，并非团购活动。

根据原告证据五中通话录音前一分半钟，文字整理稿第一页，被告工作人员称5.5万是交到公司了，并称该减免优惠原来是针对内部员工的活动，并非被告庭审陈述的团购费。

4、被告后续房款计算中已经认可5.5万为房款之列。

根据原告证据六中2022年5月17日闫某与被告工作人员微信聊天记录，其中的房款计算单已经载明“原总价313931元，优惠后为206608元+5.5万元=261608元，已交房款82881元，需补178727*2=357454”，该房款计算方式中确认原告购买房屋原价为313931元，优惠之后是261608元，减去已支付的82881元，还需要支付178727元。这也进而印证被告就是把5.5万元算作房款，再次让原告补缴了178727元，所以说5.5万仍然是房款的性质。

5、被告未有效举证团购组织方的存在。

被告陈述存在团购组织方，并收取了5.5万元的团购费，但是未提交有效证据，仅提交了《团购优惠服务确认函》且为复印件，原告对真实性不予认可；另被告在后续拟要签订的《商品房买卖合同》中房价已经变更为优惠金额，显然是知晓原告已经支付了5.5万元的事实，但质证时却不认可原告相关支付记录的关联性，也未披露团购组织方是哪一主体，前后矛盾，逻辑不通。

综上，结合原告付款的过程及5.5万元的性质，该5.5万元实际次被告收取。

再次，关于《认购书》是否存在定金的问题。

（一）在《认购书》中虽然载明认购定金27881元，但是被告在后续开具收据的过程中将27881元的性质定义为“首付房款”，已经变更了定金性质，故本案中不存在27881元的定金；

（二）根据《最高人....干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”结合本案案情，原被告双方未能成功签订《商品房买卖合同》的原因系对合同条款产生争议以及被告售楼时的承诺与合同条款不一致导致，并非原告恶意违约不再继续购买，故即便存在定金款项，也不能因此扣除。

最后，关于利息的计算问题。

根据原告的举证，原告在2022年5月25日已经明确表达解除《认购书》，不再继续购买的意思，利息可在次日计算，原告主张利息计算为起诉之日；另，原告的利率主张系根据《最高人民法院关....纠纷案件适用法律问题的解释 》第十八条第四款规定“ …….违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。故，原告的利息主张，合法有据，应予支持。

综上所述，原告认为，鉴于《认购书》系预约合同性质，根据民事活动自愿原则，双方无法继续履行《认购书》签订正式的《商品房买卖合同》，应当予以解除，被告理应将已收全部款项返还于原告。

                                      代理人：

                                      2022年10月15日