马政鹏律师

【基本案情】

2023年8月30日，出租方刘某与承租方屈某就刘某所有的一间20多年的老房签订《房屋租赁合同》。其中合同约定：若该房屋水、电、门窗及其它设施发生故障或因承租方使用不当造成故障的，承租方负有维修责任，出租方不产生任何费用。

合同履行期间，该房屋大卫生间下方管道发生爆裂造成漏水事故，屈某因工作原因不在屋内，致楼下房屋受损。楼下邻居以房屋渗水造成房屋损失为由将刘某诉至法院要求刘某赔偿损失。经法院主持调解，刘某与邻居自愿达成调解协议，并当庭履行完毕。

此后，刘某以其已代屈某向楼下住户履行赔偿责任，屈某对出租屋未尽到妥善管理义务为由，将屈某诉至法院并要求赔偿损失，但屈某对刘某主张的房屋受损赔偿不予认可，遂致本案纠纷产生。

【案例解读】

本案争议焦点为：屈某是否应向刘某承担因案涉租赁房屋漏水事故造成的案外人邻居房屋受损及刘某房屋受损的全部财产损害赔偿责任。

关于争议焦点，案涉房屋大卫生间下方水管龙头连接处爆裂漏水，造成财产损失，双方均无异议，予以确认。但经法院释明，双方亦不同意对各自损失及事故因果关系进行司法鉴定。

其中，虽有合同约定在先，但根据生活常识，刘某作为出租方应当在出租时预见房屋使用年限过久可能发生漏水，应进行检查、养护，故刘某对于此次漏水事故产生的后果应承担责任。而屈某因为工作原因疏忽，没有及时修缮，对于此次漏水事故导致楼下住户和刘某房屋受损造成的财产损失亦应承担责任。

本案中，双方提交的证据不能证实漏水事故导致楼下住户房屋受损的全部责任在于一方，即无法明确认定漏水系因管道老化引起，还是因承租方管理不善引起，案涉漏水事故系双方均无法提前进行预判的突发事件，故双方应对楼下住户房屋及刘某房屋因漏水造成的财产损失承担同等责任，即各自承担50％的责任。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

《中华人民共和国民法典》第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国民法典》第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。