马政鹏律师

由于高水平房价的持续稳定以及国家购房政策的收紧，导致借名买房频频发生。实践中，购房实际出资人主张在登记人名下的房产是本人出资购买的，只是出于各种原因借用登记人的名义进行产权登记，而名义登记人通常会抗辩双方之间只是存在借贷关系，这便使得纠纷频发。本期以案说法，将对房产代持的合同效力进行解读。

【案情简介】

徐某因不具备北京市购房资格，以曾某名义购买涉案房屋，并与徐某签订房产代持协议，总价款2000多万。之后曾某与其他人一起签订了《最高额保证合同》，约定就某借款方的2000多万借款向贷款方承担连带保证责任。法院在借款方到期并未能清偿借款的情况下，判决曾某等人承担连带给付责任，判决生效后法院扣押了登记在曾某名下的房产。徐某得知后提出了执行异议。

【法律分析】

结合过往的判例来看，对于规避限购令的借名买房合同，由于限购政策多是政府宏观调控的文件形式，违反这些规定不会当然导致合同无效。故法院认定此类主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，实际出资人享有房屋权益。

但基于国家对楼市调控的日益升级，借名买房作为规避限购的主要手段，已经影响到了国家政策的合理实施。相比过往的司法观点，借名买房合同无效的趋势可能会上升，代持风险增加，排除执行的可能性降低。

故提醒：在不得已借名买房时，一定要签订房产代持协议，并在其中设置违约解除合同的条件和违约责任承担的规定，未来即使涉诉也能够占据主动地位完成举证；其次一定要尽可能的搜集固定实际购房的相关资料，控制房产的占有、使用、收益。

【法律依据】

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《民法典》第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

相关司法意见：

天津市高级人民法院关于发《关于民事审判工作中加强民生保障的实施意见》的通知 【津高法（2017）268号】

审慎处理因国家房产限购政策引发的房屋买卖纠纷。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。