一、案情简介：

2015年8月12日，王某与开发商签订《商品房预售合同》，以1.5亿元的价格购买开发商开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王某首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王某与某商业银行青海分行、开发商签订《借款合同》，约定：王某向某商业银行青海分行借款7600万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值1.5亿元。同日，王某与某商业银行青海分行、开发商签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，约定：王某以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；开发商应按预售合同约定期限向王某交房，交房时须经某商业银行青海分行书面同意；开发商不按期交房而间接影响某商业银行青海分行利益时，开发商应代替王某承担赔偿某商业银行青海分行损失的责任。2015年8月18日，某商业银行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王某于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向开发商支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。某商业银行青海分行于2015年8月21日分8笔向开发商支付7397万元。

因开发商原因导致楼盘烂尾，无法交房，《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王某累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

二、某商业银行青海分行的诉讼请求：

1.判令王某与开发商共同偿还贷款本金5900万元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王某承担律师费46万元；3.判令王某承担本案全部诉讼费用。

三、案件的争议焦点：

案涉《商品房预售合同》《抵押合同》《借款合同》解除后王某应否承担剩余贷款的还款责任。

四、法院判决：

驳回某商业银行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由某商业银行青海省分行负担。

五、律师说法：

本案再审争议焦点为，案涉《商品房预售合同》《抵押合同》《借款合同》解除后王某应否承担剩余贷款的还款责任。对此，律师做如下评析：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。

《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人开发商将收取的购房贷款本金及利息返还某商业银行青海分行，王某不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。

案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系某商业银行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，某商业银行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某的责任，根据《民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；……”之规定，该条款对王某不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。

本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，某商业银行青海分行将王某所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。王某并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某支付的首付款及某商业银行青海分行按揭贷款；某商业银行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、王某的债权；王某未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，依据《民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”第四百九十七条“第四百九十七条　有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”等规定，某商业银行青海分行请求王某归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某承担，这是符合社会公平正义的。