夏军律师

近年来，越来越多的城镇居民选择去农村购置房产。但是，这种购置房产的行为是不受法律保护的，一旦发生纠纷将承受不必要的损失。

近日，某区人民法院审结了一起案件，小张购买了农村宅基地，之后该地块被纳入了政府征用拆迁范围，但转让合同却因违反法律、行政法规强制性规定，被判定无效。那么，购买价款96万能要得回来吗？房屋拆迁补偿的三百多万元又该归谁呢？

　　基本案情　　小张与老李及其家人签订了《宅基地转让协议书》，约定将坐落于某区某街宅基地使用权作价96万元转让给小张，如发生政府拆迁等行为，该宅基地上的一切拆迁补偿归小张所有。

　　小张受让上述地块后，兴建了一栋两层半高的房屋用于家庭居住。但之后，该地块被纳入了政府征用拆迁范围，小张一家遂搬离并将场地移交给了政府。

　　小张认为，涉案《宅基地转让协议书》违反了法律强制性规定，应属无效合同，老李一家应向其返还全部转让款、签名费并赔偿建房装修损失，故诉至某区人民法院。

　　原告小张诉称　　涉案转让合同无效，被告方应返还转让款96万元；我花了280万元在该宅基地上建房及装修，但得到的拆迁补偿款仅为160万元。被告方应赔偿建房、装修损失120万元；

　　宅基地的使用权人登记为被告方，办理相关手续及领取补偿款需被告方配合，被告方以此向我索要了签名费，该签名费应返还给我。

　　被告老李及家人辩称　　涉案地块拆迁款为160万元，已经包括了对宅基地、房屋及地上其他补偿，我方收到后已全部支付给原告。原告主张的房屋及装修损失，没有相应的证据证实，且其实际使用涉案房屋多年，产生了折旧贬值，也从中获取了租金，我方不应赔偿其建房装修损失。

　　我方实际收取了3万元签名费，该费用的交付是原告的真实意思表示，不存在撤销的法定事由。 

　　原告明知涉案宅基地属于集体土地仍购买，其对于合同无效具有过错，我方不应当返还合同款。

　　争议焦点　　1、涉案《宅基地转让协议书》是否有效？

　　2、被告是否需要返还宅基地转让款及利息，赔偿建房装修损失？

　　法院认为　　关于涉案《宅基地转让协议书》的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，涉案《宅基地转让协议书》实际涉及到对农村宅基地使用权的处置，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。

　　关于返还宅基地转让款及利息、赔偿建房装修损失的问题。涉案《宅基地转让协议书》是无效合同，但因涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁，故本案不涉及返还的问题。实际上，双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配。

　　转让协议中关于“如发生政府拆迁行为，甲方承诺该地的一切补偿受益人为乙方”的约定系双方的真实意思表示，该约定意味着双方签订协议时已预见涉案房屋被征收拆迁的可能，故对拆迁补偿利益的处分进行了明确。根据住宅拆迁补偿安置方案规定，村民住宅拆迁补偿可采用弃产补偿和安置两种方式，选择弃产补偿方式的不再安排安置。现原告已实际领取了房屋弃产补偿款、构筑物补偿款总计160万元，符合双方关于拆迁补偿利益处分的约定，原告要求完整弥补其签订无效合同导致的损失，于理不合，于法无据。故原告主张返还宅基地转让款及赔偿建房装修损失的诉讼请求，应不予支持。

　　关于返还签名费的问题。该费用是原告向被告支付的，事由是配合办理领取拆迁补偿款手续，未有证据证实原告被迫向被告支付签名费，双方亦未对签名费的返还问题有明确约定，故原告要求返还签名费无事实和法律依据，应不予支持。

　　裁判结果　　综上所述，某区人民法院一审判决：确认涉案《宅基地转让协议书》无效，驳回原告小张的其他诉讼请求。

　　原告不服，提起上诉，某市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　法官说法　　农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。 

　　本案中小张与李某一家并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。

　　在此提醒大家，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，在购买农村房屋前，要先了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还可能需要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。