律师告诉你，如何防范二手房买卖陷阱（上篇）

最近楼市交易异常火爆，尤其是二手房交易。前段时间图省事、经济实惠从他人手中购买了一套二手房，没想到，钥匙拿到手后房子却一直未能入住，前后一共被骗去50多万。

在这里律师提醒您，购买二手房不一定比买新房省时省力，有时候是节省啦房屋交付的时间，但风险却很多，不要听由卖方或“黑中介”的花言巧语，要与卖方或产权人充分沟通，并到房产局等相关部门咨询准备交易房屋的产权情况。

如何有效避免二手房买卖的“陷阱”，专家律师结合所承办的案件，给大家归纳总结后给大家一一道来。

陷阱之一：无证房

部分二手房，由于很多因素一直未取到产权证，或者因为历史原因只有房屋所有权证或土地使用权证，或者只有买卖合同。很多人心存侥幸，管它的呢，房屋卖给我后，我在住，他又搬不走。

专家律师提醒：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

陷阱之二：已出租房

有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买方只看产权证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

专家律师提醒：《合同法》规定的有一个原则叫“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，在同等条件下承租人有优先购买权。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。因此，要注意已出租房屋的买卖。

陷阱之三：拆迁房便宜

有些房主出售二手房可能已经是被划定拆迁范围的房屋，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售。

专家律师提醒：拆迁房一般在规划后就不能进行买卖了，也就是不能过户。你签订合同后，房管局办理不了过户登记，你就是买了却无法得到法律的保护。作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

陷阱之四：划拨土地房屋便宜

有些二手房中的土地使用性质可能是划拨，划拨的土地一般是无偿使用，因此价格可能会便宜。

专家律师提醒：买方时一定要看看土地使用权性质，如为划拨，在办理过户登记时可能会按照交易市价不缴纳土地出让金。看似签订合同时的价格便宜，但总的算起来价格还是一样的高。

陷阱之五  合同简单 

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。

专家律师提醒，二手房交易违约情况很多，尤其是房屋交易价格经常变化的时候，合同条款一定要详细，尤其是注意卖房方违约成本要加重，防备其违约。