二手房交易中的那些“明枪暗箭”
来源：刘伟律师
发布时间：2016-12-19
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据北京市消协统计，上半年共接到有关房地产中介的投诉158件，占投诉前3位的分别是营销合同、虚假宣传、交易价格。据了解，购房人在二手房交易过程中遭遇政策擦边球、霸王条款、中介哄骗等等，已经成为非常普遍的情况。
言行不一 刻意误导
购房人王先生反映，在买房的过程中多次被误导，中介嘴上介绍的和纸上让你签的协议并不一致，一个不小心，就会掉入“声东击西”的圈套，悔之晚矣。
首先是看房环节的“猫腻”。
某房产中介公司的经纪人带王先生看房之后，拿出一张A4纸大小的《买卖看房协议书》说：“请您签字确认看了这套房子，我回公司也有个证明，完成了带看的工作量。”王先生心想，这是自己应该做的呀，看都没看就签上了自己的大名。
看房协议书
等到第三次看房后让签字时，他才想起来仔细看看确认书内容。结果发现上面写着：“自本协议签署后六个月内，甲方或其近亲属与本协议载明的房屋出售人达成交易的（包括自行成交、通过其他方式代理成交），甲方应按房屋实际成交价格的2.2%向乙方支付违约金。”说的通俗点，您如果没通过我买了这套房，就得赔偿2.2%的违约金。
此外，还有一个经常会被中介误导的环节，就是所谓的“担保费”。在很多情况下，中介都会告诉你，0.5%的费用是担保费。很多购房人心里就会认为，这笔费用是担保过户过程中资金安全的。直到“张金凤”事件发生，很多购房人仔细翻看自己所签的担保协议才发现，所谓的担保合同，只是担保过户流程的协调，并不担保资金安全。“流程本身有什么可担保的？”这是购房人普遍的质疑。
霸王条款 转嫁风险
黄女士在北京市朝阳区购买了一套二手房，并且通过某知名中介公司成交。即便如此，还是生了一肚子气：“真的处处是陷阱，处处是霸王条款。”
例如中介费中的“担保费”。北京几家主流房地产经纪公司相关负责人，都对记者表示，这部分费用是买方自愿选择的，买方也可以自己联系其他担保公司。但笔者实际走访这些公司的下属门店时，一线业务员的答复却截然相反。不仅“担保费”是强制选择，而且只能通过该公司的合作公司操作。并且口径高度一致：“您要在我们公司成交，就得这么办。”
在签合同、交定金时，中介提出要当场缴纳全额中介费。黄女士买的房子价格在300万左右，如果按照2.7%计算，光中介费就有8万元。“中介费应该是分期给的，买房子的钱都是分定金、首付、余额三次支付，为什么中介费要当场全额付清呢？”
笔者在黄女士所签合同上看到，条款中有“签订合同当日，买方必须支付全额中介费。并且买卖双方如果有任何一方违约导致合同无法履行，中介费不予退还。”黄女士气愤地说：“中介第一天就收取全额中介费，并且不承担任何风险，这不是霸王条款是什么？”
钻空子 拆业务提高收费
房产中介
如果你随便走进房地产中介公司的门店，工作人员都会告诉你：“我们是按照总价2.7%收中介费。”但早在2011年8月底，北京市发改委发布《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在500万元以下的交易，中介费不能超过2%。
此中玄机有二：
其一是钻空子，可以提高中介费0.2%。北京市发改委的通知中，其中有一条标注：“收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%”。
由于复杂交易并没有明确定义，这让中介公司钻到了空子。笔者走访发现，一些门店把有贷款的交易就算作“复杂交易”，更多的门店甚至直接表示：“我们公司所有的交易都按照复杂交易收费。”
办法之二是业务拆分，多收总房价0.5%的“担保费”。名义上是由担保公司收取，但实际上二者往往是一家。
二手房经纪公司都声称与担保公司只是松散合作关系，但实际情况并非如此。记者在北京市工商行政管理局网站查到，北京我爱我家房地产经纪有限公司与北京伟嘉安捷投资担保有限公司，法定代表人都是刘田。北京链家房地产经纪有限公司和北京中融信担保有限公司，法定代表人都是左晖。在21世纪不动产的官网上，明确显示北京凯盛经略担保有限公司为其下属直营子公司。
要真正破解房屋中介的乱象，需要约束中介的市场行为，让房主、房产中介、购房者重新回到三足鼎立的均势结构。
言行不一 刻意误导
购房人王先生反映，在买房的过程中多次被误导，中介嘴上介绍的和纸上让你签的协议并不一致，一个不小心，就会掉入“声东击西”的圈套，悔之晚矣。
首先是看房环节的“猫腻”。
某房产中介公司的经纪人带王先生看房之后，拿出一张A4纸大小的《买卖看房协议书》说：“请您签字确认看了这套房子，我回公司也有个证明，完成了带看的工作量。”王先生心想，这是自己应该做的呀，看都没看就签上了自己的大名。
看房协议书
等到第三次看房后让签字时，他才想起来仔细看看确认书内容。结果发现上面写着：“自本协议签署后六个月内，甲方或其近亲属与本协议载明的房屋出售人达成交易的（包括自行成交、通过其他方式代理成交），甲方应按房屋实际成交价格的2.2%向乙方支付违约金。”说的通俗点，您如果没通过我买了这套房，就得赔偿2.2%的违约金。
此外，还有一个经常会被中介误导的环节，就是所谓的“担保费”。在很多情况下，中介都会告诉你，0.5%的费用是担保费。很多购房人心里就会认为，这笔费用是担保过户过程中资金安全的。直到“张金凤”事件发生，很多购房人仔细翻看自己所签的担保协议才发现，所谓的担保合同，只是担保过户流程的协调，并不担保资金安全。“流程本身有什么可担保的？”这是购房人普遍的质疑。
霸王条款 转嫁风险
黄女士在北京市朝阳区购买了一套二手房，并且通过某知名中介公司成交。即便如此，还是生了一肚子气：“真的处处是陷阱，处处是霸王条款。”
例如中介费中的“担保费”。北京几家主流房地产经纪公司相关负责人，都对记者表示，这部分费用是买方自愿选择的，买方也可以自己联系其他担保公司。但笔者实际走访这些公司的下属门店时，一线业务员的答复却截然相反。不仅“担保费”是强制选择，而且只能通过该公司的合作公司操作。并且口径高度一致：“您要在我们公司成交，就得这么办。”
在签合同、交定金时，中介提出要当场缴纳全额中介费。黄女士买的房子价格在300万左右，如果按照2.7%计算，光中介费就有8万元。“中介费应该是分期给的，买房子的钱都是分定金、首付、余额三次支付，为什么中介费要当场全额付清呢？”
笔者在黄女士所签合同上看到，条款中有“签订合同当日，买方必须支付全额中介费。并且买卖双方如果有任何一方违约导致合同无法履行，中介费不予退还。”黄女士气愤地说：“中介第一天就收取全额中介费，并且不承担任何风险，这不是霸王条款是什么？”
钻空子 拆业务提高收费
房产中介
如果你随便走进房地产中介公司的门店，工作人员都会告诉你：“我们是按照总价2.7%收中介费。”但早在2011年8月底，北京市发改委发布《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在500万元以下的交易，中介费不能超过2%。
此中玄机有二：
其一是钻空子，可以提高中介费0.2%。北京市发改委的通知中，其中有一条标注：“收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%”。
由于复杂交易并没有明确定义，这让中介公司钻到了空子。笔者走访发现，一些门店把有贷款的交易就算作“复杂交易”，更多的门店甚至直接表示：“我们公司所有的交易都按照复杂交易收费。”
办法之二是业务拆分，多收总房价0.5%的“担保费”。名义上是由担保公司收取，但实际上二者往往是一家。
二手房经纪公司都声称与担保公司只是松散合作关系，但实际情况并非如此。记者在北京市工商行政管理局网站查到，北京我爱我家房地产经纪有限公司与北京伟嘉安捷投资担保有限公司，法定代表人都是刘田。北京链家房地产经纪有限公司和北京中融信担保有限公司，法定代表人都是左晖。在21世纪不动产的官网上，明确显示北京凯盛经略担保有限公司为其下属直营子公司。
要真正破解房屋中介的乱象，需要约束中介的市场行为，让房主、房产中介、购房者重新回到三足鼎立的均势结构。
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