基本案情

       2019年1月23日赵x与李x签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定赵x将位于北京市xx区xx号房屋出卖给李x,房屋总价格为345万元。合同签订后，李x向赵x支付定金3万，应于2019年7月23日支付房款60万元，及于2019年10月23日支付相应房款。但之后李x以自己的房子在出售拖延支付房款。迫于无奈赵x向法院提起诉讼，1、请求判令解除双方之签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令李x给付赵x违约损失100万元（已扣除被告已经支付的定金3万元），包括2019年7月24日到2019年10月23日违约金2.7万元；2019年10月24日到2020年5月26日违约金23.13万元，降价损失77.17万元；3、鉴定费9196元由赵x承担；4、案件受理费、保全费由赵x承担。

      李x辩称，同意解除合同，不同意支付违约金，不同意承担鉴定费，解除合同的根本理由，是合同无法继续履行，而不是某一方违约，即使我继续履行合同，合同也无法继续履行，因为政府限购政策，无法过户，实质上李x没有100万元的损失，其提出的损失要求过高。赵x知我需要先行出售自己名下房屋取得北京市购房资格后，房屋买卖合同才具备履行条件的情况下，依然签署房屋买卖合同，且双方既未约定我出售自己名下房屋的时间，也未约定本案涉诉房屋的交付以及过户时间，可以看出双方均可以预知房屋买卖合同无法履行的风险，现合同解除，双方应当各自承担各自的损失，不应当归责于一方。评估价格与市场价格不符，评估价格明显低于实际成交价，不应以评估价格认定损失。赵x未采取合理措施不当扩大损失，其也应当承担相应的责任。

      李x当庭反诉称，1、请求依法判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议；2、请求依法判决赵x向李x返还定金3万元整；3、与本案相关的全部诉讼费由反诉赵x承担。事实与理由：2019年1月23日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定李x向赵x购买位于北京市xx区xx号房屋，房屋总价345万元。李x当日向赵x支付定金3万元整。赵x在签约前，明确知晓李x在京已有一套房屋，并且根据北京市限购政策反诉原告不能再行购买北京市房屋，故赵x虽与李x签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但双方的约定违反北京市限购政策，双方签订的房屋买卖合同实际无法履行，应当予以解除。李x多次与赵x协商解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但反诉被告始终不能同意，双方无法达成一致意见。

      赵x反诉辩称，不同意李x反诉请求。

      法院判决结果

      一、确认赵x与李x在二〇一九年一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇二〇年五月二十九日解除；
　　二、李x于本判决生效后十日内给付赵x违约损失七十七万一千七百元；
　　三、驳回赵x的其他诉讼请求；
　　四、赵x于本判决生效后十日内返还李x定金三万元。

      律师解析

       二手房买卖王辉律师认为，因双方均同意房屋买卖合同于2020年5月29日解除，故法院判决解除合同。
　　本案的主要争议焦点之一为，李x是否构成违约。李x与赵x签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自义务。李x的主要合同义务是支付房价款，房屋买卖合同明确约定了房价款支付时间，其辩称赵x知其名下有房须出售后购买涉诉房屋，李x不具备购房资格，但该情形并不影响房屋买卖合同的效力，不影响房屋买卖合同对双方的约束，李x未按约履行支付义务，构成违约。
　　本案的主要争议焦点之二为，违约责任的承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照房屋买卖合同逾期付款责任的约定，以逾期30日为界，买受人承担不同的违约责任，且不可累加，超过30日的，买受人应按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，因此对赵x主张的，以逾期30日之内，按日主张违约金的诉讼请求法院不予支持。李x逾期付款金额为342万元，按照合同约定，李x应向赵x支付违约金68.4万元。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据鉴定机构出具的估价报告，2020年5月29日涉诉房屋的总价为267.83万元与双方签订房屋买卖合同约定的房屋总价345万元，差价为77.17万元。赵x主张该差价损失，因该差价损失属于合同履行后可以获得的利益，又因房屋买卖合同约定的违约金低于该差价损失，故法院认定违约损失为77.17万元。
　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。按照诚信原则全面履行自己的义务，既包括严格履行合同，不擅自变更或者解除合同的义务，也包括如不履行及时告知，防止损失扩大的义务。李x辩称，李x和赵x均可以预知房屋买卖合同无法履行的风险，赵x在获得预期利益的同时也应承担合同不能履行的风险，且主张曾在2019年7月向赵x提出过解除合同。李x出售本人名下房屋购买涉诉房屋是其本人意愿与安排，其对房屋买卖合同以及风险应有明确的认知，从现有的证据来看，李x未明确提出解除合同，其主张赵x应承担损失扩大责任的意见，法院不予采纳，因此由李x承担上述全部违约损失。
　　房屋买卖合同约定，合同解除出卖人退还买受人全部已付款，因此对于李x主张赵x返还定金3万元的反诉请求，法院予以支持。