基本案情

      2020年4月29日王x与张x签订编号为xxx的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为xxx、BCXY20042900xx、BCXY20042900xx的三份《补充协议》，合同约定张x将位于北京市xx区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给王x，房屋建筑面积67．31平方米，成交价640万元，拟贷款186万元，王x于过户前5日内以资金存管方式支付张x365万元及户口保证金20万元；

       合同签订前，王x向张x支付定金6万元；合同签订当日，王x向张x支付定金4万元；2020年5月6日，王x与张x协商办理网签，王x向张x支付剩余定金54万元；2020年5月14日，王x以资金存管形式向张x支付385万元并完成税费缴纳。在办理过户当日，王x被告知房屋已经设立异议登记。随后，张x向王x表明，涉案房屋应由其母亲份额，异议登记系其母亲认为涉案房屋成交价过低，不同意出售涉案房屋而为之，其为避免家庭纠纷不再向王x出售涉案房屋。
　　王x认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人均有法律约束力。张x违反《北京市存量房屋买卖合同》约定，隐瞒房屋权属请情况导致该房屋出现限制转让情形，且已明确作出不愿继续履行合同的意思表示，构成严重违约，应依照合同约定承担违约责任并赔偿原告因此遭受的全部损失。为维护自身合法权益，王x向人民法院提起诉讼,诉讼请求为1．判决王x与张x2020年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（WAE20042900xx）及网签合同（C190xxxx）、《房款支付协议》（WAE2004xx）、《补充协议》（BCXY2004xx）、《补充协议》（BCXY2004xx、《补充协议》（BCXY20042xx）于2020年5月18日解除。2．判令张x退还定金640000元。3．判令张x支付违约金1280000元。4．判令张x赔偿损失1619578．77元（律师费6万元，居间服务费136512元，房屋差价损失1415296．79元）。5．判令张x承担诉讼费。

        张x辩称, 我将房屋出售给被告的价款640万元已经很低了。在我与被告的买卖过程中，由于我母亲对我父亲将涉案房屋赠与给我并过户到我名下持有异议，已经在法院提起了诉讼，涉案房屋已经法院采取诉讼保全措施，导致我无法出售。5月18日，我与原告及第三人协商涉案房屋买卖的事情，原告要求支付115万元的违约金，房屋买卖合同无效。原告自己向第三人主张居间费用。双方协商未果。我现在同意支付原告120万元（包含定金64万元，律师费6万元）赔偿款，此案结案，但是我现在没有钱款给付。我不同意原告的其他诉讼请求。

      法院判决结果

      一、解除王x与张x于2020年4月29日签订的合同编号为xxx的《北京市存量房屋买卖合同》
　　二、解除王x、李x及北京xx房地产经纪有限公司于2020年4月29日签订的编号为xxx的《补充协议》、编号为xxx《补充协议》、编号为xxx的《补充协议》。
　　三、撤销王x与张x签订的合同编号为xxx的网签合同。
　　四、自本判决生效之日起七日内，张x返还王x定金64万元。
　　五、自本判决生效之日起七日内，张x支付王x违约金64万元。
　　六、驳回王x的其他诉讼请求。

       律师解析

      二手房买卖王辉律师认为, 依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及原告、被告、第三人签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。
　　合同履行中，被告之母对涉案房屋进行异议登记后，致原告与被告签订的合同目的无法实现，原告与被告均同意解除合同及补充协议并同意撤销网签合同，法院不持异议。补充协议约定的被告确认涉案房屋仅为本人所有并自行处置，因出售房屋衍生的家庭内部纠纷自行解决，如果因此对原告造成损失，由被告承担相应损失，故被告构成违约，应承担违约责任。原告要求被告返还定金的主张，理由正当，法院予以支持。
　　原告要求被告支付违约金的主张，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。原告支付的居间服务费系其实际发生的损失，法院一并予以考虑，此外，原告主张的其他损失无充分证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，法院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。
　　原告要求被告支付律师费的主张，缺乏合同依据，法院不予支持。原告要求被告支付房屋差价损失的主张，缺乏证据，法院不予支持。