基本案情

 蒲xx、张xx于2020年1月4日签订《北京市存量房屋买卖合同》及约定央产房上市手续办理的《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定张xx将位于北京市西城区××号房屋（以下简称案涉房屋）以572万元出卖给蒲xx，上述房屋应于2020年6月30日前完成房屋过户。因案涉房屋为中央在京单位已购公有住房即央产房，故蒲xx、张xx在《补充协议一》中约定张xx最迟应于2020年2月29日前办理完毕案涉房屋的上市出售许可。合同签订后，蒲xx依约向张xx支付了定金10万元，但张xx未依照约定在2020年2月29日前办理完毕案涉房屋上市手续，甚至于约定的过户日期6月30日前仍未取得。基于上述事实, 蒲xx认为根据合同第九条第（四）项、第十二条第（二）项，《补充协议一》第三条、第四条第1项约定，蒲xx权解除合同，要求张xx返还定金，并支付违约金。故蒲xx现法院提起诉讼, 要求1．张xx退还蒲xx支付的定金10万元；2．张xx向蒲xx支付违约金80万。

 张xx辩称,同意蒲xx要求退还10万元定金的诉讼请求，不同意要求张xx承担80万元违约金的诉讼请求。蒲xx于2020年6月11日向张xx告知解除合同，现张xx同意合同不再继续履行，但不认为其构成违约。张xx未按约定时间完成央产房上市手续，属于不可抗力，不构成违约，不应承担违约责任。双方签订合同后，2020年1月11日，张xx方与王xx及王x去了蓝岛央产房交易大厅，查询房屋登记信息不全，需要原单位完善信息，同月22日张xx又去了蓝岛交易大厅查询信息，显示信息为不对称，应回原单位再填办信息上传工作。随后就是过年放假和长达几个月的严重疫情，蓝岛央产房交易大厅与张xx原单位中国xxx集团和集团下xx研究院及xx所分别发布了暂停业务及工作的通知。虽然五一节后疫情逐渐好转，但各单位工作并未完全恢复正常。在此期间，4月份、5月份张xx一直都与原单位的相关负责人保持沟通，随时关注单位复工情况，并与蒲xx及时沟通了相关进展信息。但是，随后五月底开始北京的新发地疫情爆发，再次使刚刚好转的复工状况收紧。蓝岛央产房交易大厅于6月15日再次发布停止办理业务信息。张xx属于疫情不可抗力影响陷入履行不能的境况，应属于不构成违约的情况，不应承担违约责任。

张xx向法院提出反诉称,蒲xx违反关于定金支付的《补充协议》（以下简称《补充协议二》）中关于定金支付的约定，对张xx构成违约。因此，蒲xx应依据合同的约定向张xx支付违约金八十万元，且由于蒲xx不履行义务构成违约，张xx无需返还蒲xx已经支付的十万元定金。根据合同约定,蒲xx应当履行的支付定金的义务如下：1．蒲xx应当支付的定金总额为五十万元人民币给张xx。2．蒲xx应当在2020年1月4日交付一万元人民币给张xx。3．蒲xx应当在2020年1月14日前交付九万元人民币给张xx。4．蒲xx应当在2020年2月29日前支付四十万元人民币给张xx。因此，蒲xx应当支付总定金为五十万元人民币，但是蒲xx截止到目前仅支付十万元人民币定金，尚有四十万元定金未支付。因此请求法院判令普xx向张xx支付违约金16万元。

普xx反诉辩称,不同意张xx的反诉请求。理由如下，定金自实际给付时生效，双方已根据实际情况变化调整了给付条件，蒲xx并不构成违约。蒲xx按照合同约定支付了前两笔定金10万元后，在支付第三笔定金前，通过房屋经纪人和张xx本人确认其不能在约定时间内完成房产上市许可手续，将构成严重违约。为避免损失进一步扩大，蒲xx经张xx本人同意后，未再支付定金，定金合同金额已调整为10万元，蒲xx不存在违约行为。

 法院判决结果

 一、于本判决生效后七日内，张xx向蒲xx退还10万元；

    二、驳回蒲xx的其他诉讼请求；

    三、驳回张xx的反诉请求。

    房产律师解析

    央产房买卖王辉律师认为，蒲xx于2020年6月11日告知张xx解除合同，张xx同意合同不再履行的法律后果，故此法院对双方不再履行合同，不持异议，本案审查双方各自对对方是否构成违约。张xx未按照合同约定于2020年2月29日前办理央产房上市手续，蒲xx也未在2020年2月29日前支付第三笔定金40万元，双方客观上均未按照合同约定履行，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：张xx未及时办理央产房上市手续是否应承担违约责任；蒲xx未依约支付定金40万元是否应承担违约责任。

    关于焦点一，张xx不应承担违约责任。张xx未在2020年2月29日前完成央产房上市手续，违反与蒲xx的合同约定。张xx自述前去办理手续的时间到实际办理完成时间处于疫情持续期间。结合双方微信沟通，双方对办理央产房上市手续受疫情影响有一定预期。张xx未如约在2020年2月29日前办理央产房上市手续，系受疫情影响，属于因不可抗力导致合同不能依约履行，应免除张xx该段期间违约责任。同时，2020年2月29日后双方亦在善意沟通，张xx亦积极推进办理上市手续，并于2020年6月18日档案审核通过，2020年7月17日央产房上市手续办理完毕，无法认定张xx存在故意迟延行为。对于违约之后，双方并未明确指定应具体完成央产房上市手续时间，双方亦未约定具体违约责任，张xx亦不存在故意迟延行为，张xx在2020年7月17日完成央产房上市手续。综上，蒲xx主张张xx于2020年2月29日后构成迟延办理央产房上市手续应承担违约金，缺乏合同依据，难以得到支持。

    关于焦点二，蒲xx不应承担违约责任。蒲xx于2020年2月25日与张德玮沟通款项顺延之事项，虽其微信中表述为首付款，但结合合同中付款之约定，临近2月25日之付款为40万元定金，蒲信息、所称首付款应为手误，张xx对此亦应有合理之判断，不应产生定金40万元之其他理解。同时，张xx自身亦未在2月29日前完成央产房上市手续，蒲xx亦有合理之顺延支付定金理由。综上，结合双方当事人之沟通及各自迟延义务履行情况，基于公平原则，亦不应认定蒲xx未支付40万元定金构成违约。据此，蒲xx不应承担违约责任。

    综上所述，鉴于双方对对方均不构成违约，双方违约金之主张均不能成立。蒲益婳要求退还定金10万元之主张，张xx亦同意，故该部分诉讼请求成立，法院予以支持。