案情简介

 1995年12月10日，王xx将继承父亲王x名下的房屋遗产转让给王x1。双方私下签订了《房屋买卖协议书》，未办理农村宅基地审批手续，未经过×××村集体同意，时至今日未办理过户变更登记手续。根据房地一体原则，转让房屋就等于转让农村宅基地，宅基地属于国家所有，任何私自转让农村宅基地的行为都是我国法律法规及政策所禁止的。双方在签订《房屋买卖协议书》时，王x1虽为本村集体经济组织成员，但其在本村已有一处房屋及宅基地，面积为605平方米，超过了国家规定的标准，依据我国《土地管理法》第62条的规定，王x1不符合买受人的基本条件，双方签订的《房屋买卖协议书》违反我国土地管理法的规定。王x1与王xx是亲兄弟，王x1以自住为由购买王xx继承父亲的宅基地，碍于兄弟情面，王xx同意王x1以低价购买其宅基地及房屋。时隔几个月，王x1以10倍以上价格把其本人及王xx的房屋及宅基地卖给申x（非本村集体经济组织成员，城镇居民），后王x1又于2019年1月将申x诉至法院，经法院调解确认双方合同无效，申x返还王x1房屋及宅基地。综上，王x1并非作为自己居住使用，而是以多占农村宅基地为目的，违反了我国相关法律法规及政策，王xx与王x1签订的《房屋买卖协议》违反了我国土地管理法的规定，故请求解除与王x1签订的《房屋买卖协议》，王x1返还从王xx处购买的农村房屋及宅基地。

 王x1辩称，双方签订的《房屋买卖协议书》已经法院确定有效，现王xx起诉要求解除属于一事不再理，应当驳回原告的起诉。房屋买卖是双方真实意思表示，王x1是本村村民，购买农村房屋及宅院合理合法，不同意王xx的诉讼请求。

 法院审理查明

 王x1系顺义区×××村集体经济组织成员。

 1995年12月10日，王xx作为卖方，王x1作为买方签订《房屋买卖协议书》，约定：1.卖方愿意将继承父母的×××队老宅基地卖给买方；买方愿意买下此宅基地。2.卖方所继承的房基地为：原父母所居住的老宅x间房屋与老住宅外院的三间房屋及两所住宅的庭院。3.卖方愿将所继承的×××全部房基地及原有房照、旧地契证明一并以人民币卖给买方；买方同意接受以捌仟元整人民币买下卖方所出售的房基地。后双方均依约履行合同。

 本案所涉宅院的集体土地建设用地使用证编号为xx镇×××集建（证）字第x区xxx号，登记的土地使用者为王x。庭审中，王xx明确要求解除的是其与x1就登记在王x名下的集体土地建设用地使用证编号为xx镇×××集建（证）字第x区xxx号宅基地内x间房屋及宅院所达成的房屋买卖合同关系，要求返还的也是该处宅院。

 法院判决结果

 判决驳回王xx全部诉讼请求。

 律师解析

 农村房屋买卖王辉律师认为，本案与（201x）京xxxx民初xxxx号一案中诉讼主体不完全相同，本案原告王x的诉讼请求系解除合同并非确认合同效力，二案诉讼标的不同，不构成重复起诉，不适用一事不再理，故法院对被告所持原告起诉构成一事不再理的辩解意见，不予采信。

 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王xx与王x1签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示。买卖协议项下房屋、院落的受让人王x1系购买房屋所在地的农村集体经济组织的成员，具备购买农村房屋的资格，该转让行为发生在村集体组织成员之间，买卖协议不存在法定的无效情形，系属合法有效。我国《土地管理法》第六十二条虽规定了“一户一宅”，但“一户一宅”是在申请宅基地即初始分配取得宅基地应遵循的原则，并不适用于宅基地使用权继受取得。也就是说，“一户一宅”是管理性强制性规范而非效力性强制性规范，王xx以王x1违反上述“一户一宅”为由提出解除合同，法院不予支持。另外，王xx以涉诉宅院买卖未办理宅基地审批手续及变更登记为由要求解除合同，于法无据，法院不予支持。此外，王xx亦未举证证明合同存在应予解除的情形，故其要求解除房屋买卖协议及向其返还转让的涉案宅院的诉讼请求，没有合同及法律依据，法院不予支持。