案情简介

 张x1与张x2系兄妹关系, 2007年，张x2称其可以从其单位xx公司购买公房，双方协商由原告借被告名义购买位于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋），张x1分两笔向被告支付购房款共计191610元。张x1从张x2单位选房并收房，并对涉案房屋进行装修居住至今。后由于房屋涨价，张x2反悔，要求张x1另行支付200000元，双方据此于2009年9月12日签订《协议书》，约定购房款400000元，在办理过户时支付剩余购房款。2019年9月，张x2将张x1诉至法院要求被告办理涉案房屋过户手续。北京市xx区人民法院作出判决，判令买卖合同有效并解除，张x2返还原告购房款，张x1返还张x2涉案房屋。上述判决已生效，双方均已履行全部义务。因张x2出售的房屋无法办理过户手续，导致张x1产生经济损失。故诉至法院，1.要求张x2向张x1赔偿房屋增值损失2775528元；2.要求张x2向张x1退还公共维修基金3800元。

张x2辩称, 不同意张x1的诉讼请求。涉案房屋无法过户系国家政策等多方面原因所致，张x1对此不存在过错。张x3在协议有效期内未支付余款20万元，亦未要求房屋过户，若张x2尽早提出过户主张，双方可以更早得知涉案房屋无法过户的事实。协议书解除后，应按照张x2在涉案房屋实际居住年限计算原告应支付我的房屋占有使用费。即使我在合同履行中存在部分过错，张x2作为实际受益人，已经享受了重大利益，无权主张增值损失。张x2购买涉案房屋时，房屋并非毛坯状态，而是其他员工退还单位后重新分配给我的，因此张x2不存在装修事实。张x2返还被告涉案房屋时，对屋内家具、电线等进行了破坏，应当承担相应责任。我还额外为原告支付了其居住期间产生的生活费用一千余元。涉案房屋年代久远，家具家电遭到破坏，无法正常使用，如需确定房屋市场价值，不应按照普通房屋市场价值计算，而应经过评估鉴定。公共维修基金不认可，张x2没有举证。

法院查明

2009年9月12日，原、被告签订《协议书》，约定涉案房屋是单位分给被告的经济适用房，产权人是被告，现以肆拾万元（含房价191609.68元）价格转给原告，以后该房屋的所有费用都由原告负担。

被告共收到原告支付的购房款191609.68元。涉案房屋自交付后一直由原告居住使用。2013年2月16日，涉案房屋登记在被告名下。

2019年11月，原告以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院，要求被告继续履行《协议书》约定的义务，将涉案房屋过户至原告名下。被告以合同目的无法实现为由提起反诉，要求解除该合同。法院经审理认为，涉案房屋系中央在京单位保障性住房，根据现有政策规定，该类住房仅限于职工自住，不得上市交易，故本院于2019年12月30日作出（2019）京xxx民初XXX号民事判决，判决确认双方签订的《协议书》于2019年11月20日解除，被告将已收到的购房款退还原告，原告将涉案房屋返还被告。该判决现已生效。

庭审中，原告以被告违约导致合同目的无法实现为由，要求被告赔偿房屋增值损失。被告对此不予认可，表示合同目的无法实现并非被告原因所致，且原告应向被告支付合同解除前的房屋占有使用费，并赔偿其破坏房屋给被告造成的损失。

经询，被告将涉案房屋出售给原告时，双方均不清楚涉案房屋是否具备上市条件。

庭审中，双方就涉案房屋市场价值无法达成一致意见，但均表示不申请鉴定，由法院调查核实后酌情判决。另查，与涉案房屋同地段、同户型、相似面积房屋在2020年1月至2020年6月期间的平均单价在42000元/平方米至52000元/平方米之间。

判决结果

一、被告张x1于本判决生效之日起七日内赔偿张x2房屋增值损失一百九十万元；

二、驳回张x2的其他诉讼请求。

律师解析

借名买房律师王辉认为, 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《协议书》经生效法律文书判令解除，解除原因系涉案房屋因房屋性质原因不得上市交易，故原、被告双方对于合同解除均有过错，法院认定被告作为出卖人承担主要责任，原告承担次要责任。原告要求被告赔偿房屋增值损失，于法有据，法院结合被告因房屋升值获得的利益，原告因此丧失的订约机会损失，涉案合同实际履行情况，原告实际使用房屋情况，与涉案房屋同地段、同户型、相似面积房屋的平均市场价值及双方的过错程度等因素，对该项请求酌情予以支持。原告要求被告退还公共维修基金，但未予举证，被告亦不予认可，法院无法支持。