案情简介

2014年3月13日，李x作为买受人，北京xxx有限公司作为出卖人，双方签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，限价商品住房现已取得房屋所有权证，证号为X京房权证x字第XXXX号。限价商品房的坐落为XXX号楼第X（层）X单元XXX号。2014年9月1日，北京市xx区XXX号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）取得房屋所有权证（X京房权证通字第XXXX号），该房屋现在登记在李x名下。2014年11月23日，李x、张x签订协议约定：兹有张x购买李x名下住房一套（XXX号房屋）。一、购房款张x已全部付清。二、李x将所有票已转交张x。包括：房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书。三、房屋所有权证由张x保管。四、李x到年限无条件过户房屋，过户费及相关费用由张x承担。卖房人：李x，买房人：张x。李x认为，本案双方当事人所订立的协议，涉及房屋性质为限价商品住房。限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，其购买与特殊身份相联系。相对商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋转让方面，政府都有明确政策性规定。故双方之间签订的协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，直接导致社会公共利益受损，依法应被确认无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。现要求1、依法确认李x与张x告签订的《协议》无效；2、判决张x将位于北京市xx区XXX号楼X层X单元XXX号房屋腾退并交付李x，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款返还给李x；

张x辩称：我不同意李x的诉讼请求，合同应当是有效的，合同是李x自己手写的，没有人强迫。

法院判决结果

确认李x与张x签订的《协议》无效。

律师解析

二手房买卖律师王辉认为，损害社会公共利益的合同无效。本案争议的焦点为2014年11月23日《协议》的效力问题。根据查明的事实，涉案房屋性质系限价商品住房，原告于2014年9月1日取得该房屋权属证书。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性，根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。而原告与被告签订《协议》的时间为2014年11月23日，尚在涉案房屋的限售期内，如确认《协议》有效将损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的利益。故法院认定，双方当事人签订的《协议》无效，对于原告主张原被告双方之间的《协议》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于原告主张被告腾退、交付房屋，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书返还的诉讼请求，因涉及到购房款返还及房屋装修等问题，且被告主张就合同无效后的法律后果问题另案解决，故法院对原告的该项诉讼请求不予处理，双方可另行解决。