案情简介

姜x1与姜x2、姜x3系姐弟关系，姜x系三人之父，燕x系三人之母。父母夫妻关系存续期间购买了位于北京市xx区x1号和x2号两套房产。2002年10月14日母亲燕x去世，2009年11月24日父亲姜x去世。姜x去世前于2004年10月8日与其孙姜x4签订了两份《房屋买卖合同》，姜x1对买房一事不知情，父亲去世后姜x1欲继承两套房屋时得知待继承了两套房屋已过户登记到姜x4名下。姜x1认为姜x1对涉案房屋享有继承利益，其父姜x擅自出卖房屋的行为，侵犯其合法权益，房屋买卖合同应属无效，故诉至法院，要求确认姜x与姜x4签订的房屋买卖合同无效。

姜x4辩称，不同意姜x1的诉讼请求。该房产都是我在04、05年购买的，其中有一套是通过公积金贷款购买的。而且在买卖过程中都有姜x本人签字，还有第三方一同办理房屋买卖的手续。在购买房屋的时候也缴纳了土地出让金和相关契税。我认为和姜x的房屋买卖是合法的。

法院判决结果

姜x与姜x4签订的关于北京市xx区x1号房屋和北京市xx区x2号房屋签订的两份《房屋买卖合同》均无效。

律师解析

房产律师王辉认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

本案中，首先，位于xx区x1号房屋和位于xx区x2号房屋应属于姜x与燕x的夫妻共同财产；其次，燕x去世后，燕x的法定继承人对涉案房屋享有继承权，换言之，姜x1对涉案房屋享有权益；第三，因姜x与姜x4签订两份《房屋买卖合同》时存在以下情形：一、姜x、燕x与姜x1、姜x2系父母子女关系，姜x与姜x4系祖孙关系，姜x、姜x4在燕4去世后应当明知作为燕x的法定继承人对涉案房屋享有继承权；二、姜x与姜x4通过买卖处分涉案房屋涉及姜x1权益；三、姜x与姜x4对涉案房屋的买卖时，姜x1不在场，且不知情；且表示对姜x与姜x4买卖涉案房屋不认可；故姜x与姜x4就涉案房屋签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了作为对涉案房屋享有继承权人姜x1的权益应为无效；第四，因姜x4与姜x应当明知涉案房屋涉及其他继承人的权益，在未征得其他继承人同意的情况下，仍就涉案房屋签订买卖合同处分涉案房屋，姜x4、姜x主观上并非善意，故姜x4的辩解意见，法院难以采纳；