案情简介

 张x与赵x于2019年9月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵x将位于北京市xx区xx号房屋出售给张x，房屋总价款为211万元。合同还约定赵x应当在2020年3月6日前办理房屋抵押注销手续。合同签订后张x按照约定向赵x支付了房屋定金及首付款共计120万元。但是赵x并未按照合同约定在2020年3月6日前申请房屋解抵押手续，致使该房屋在约定期限内未能过户给张x。根据合同约定，如因赵x原因致使张x未能在180日内取得房屋所有权证书的张x有权选择退房，同时按张x已付购房款的二倍支付违约金。现赵x未能按照合同约定履行义务，张x选择退房解除合同，赵x当退还张x已经支付的房款、赔偿张x违约金及居间服务费损失。为维护自身的合法权益，张x将张x诉至人民法院，请求为：一、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令赵x退还张x已经支付的购房款120万元；三、判令赵x赔偿张x违约金42万元；四、判令赵x赔偿张x居间服务费21000元；五、本案诉讼费由赵x承担。

 赵x辩称，承认张x在本案中所主张的事实，但不认同己方构成根本违约。认为涉案房屋抵押已经解除，张x购买房屋的目的可以实现，双方应当继续履行合同。不同意张x全部诉讼请求。同时反诉要求张x给付剩余房款87万元。

 法院判决结果

 一、张x与赵x继续履行二○一九年九月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

 二、赵x于本判决生效之日起七日内给付张x违约金四万元；

 三、驳回张x与赵x其他诉讼请求。

 律师解析

 二手房买卖王辉律师认为，赵x承认张x在本案中主张合同签订及履行过程的事实。对张x主张的合同签订及履行过程事实法院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条规定，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即买卖合同中购买人签订合同的目的在于取得标的物的所有权。房子是用来住的。赵x实现涉案房屋买卖合同目的在于2020年12月31日后可以居住。众所周知自2020年春节过后北京地区因疫情影响而采取了特殊社会管理措施，相关机构工作也按特殊时期进行办理。赵x虽然未能在合同约定的2020年3月6日前办理完解押手续，但在2020年3月8日后即着手办理，并在2020年3月24日完成了解押手续，可以证明赵x并无违约的主观恶意，且其在积极追求合同目的的实现。尽管与双方约定的解押时间有所延误，但该时间的延误并不影响张x购买房屋目的的实现，且张x该种违约行为程度显著轻微。现赵x以延期办理解押手续为由要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，不符合相关司法解释的规定。张x要求继续履行合同意见符合法律和司法解释规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《北京市存量房屋买卖合同》第六条违约责任（一）2约定，逾期超过10日后，乙方有权退房，乙方退房的甲方应自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款金额的20%向乙方支付违约金。张x已付120万元，按照合同约定计算违约金应为24万元。违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的法律性质。张x主张损失金额计算方法不符合法律规定。赵x认为违约金数额过高，辩称应比照日万分之三标准进行计算可以理解为对违约金标准调整的诉讼意见，但其参照标准并不适用本案。法院根据当事人损失、违约程度、合同履行状况等因素，综合酌定违约金4万元。张x提交的支付宝转账记录及自述给付中介机构现金7000元，不足以证明中介费发生的事实，且退还居间费请求不具法律依据，法院不予支持。张x承认双方在合同中并未约定后续房款的给付时间，且承认后续房款来源是涉案房屋转移过户后抵押办理贷款，故其主张张x给付剩余房款的意见没有合同依据，法院不予支持。