案情简介

2015年9月13日，张x与王x在第三人介绍下签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定王x将位于北京市xx区xx号房屋出售给张x，建筑面积为84.80平方米，用途为住宅，成交价格400万元。截至2015年12月31日，张x共向王x支付定金80万元，张x向中介公司支付中介费106000元。现在距合同签订时已超过4年，王x至今也未按照约定向张x交付房屋并办理房屋所有权转移登记手续。2019年11月15日，张x向王x发出催告函，催促王x依法履行房屋买卖合同，但王x并未在合理期限内妥善解决。张x认为，王x经催告后至今未履行合同约定，应当向张x承担违约责任，故张x向法院提起诉讼,要求1、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其相关补充协议；2.依法判令王x返还定金80万元，并赔偿利息；3.王x按照总房款400万元50%的标准向张x承担违约责任共计200万元整。

王x辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，但是我不应承担违约责任。理由如下：一、2015年，双方签订了房屋买卖合同后，至今房屋都未能建成，该份合同根本无法履行，合同目的也无法实现。因此，同意解除涉案合同。我在2019年接到开发商的通知，被告知房屋已经无法建成，因此和xx房地产经纪有限公司的工作人员以及张x联系协商如何退还定金事宜，但是张x不同意。我在整个过程当中已积极履行了自己的义务，不应承担任何责任。二、我未存在违约行为，不应给付违约金。在签订房屋买卖合同时我如实告知了张x该房屋为拆迁安置房，并且房屋并未建成现并无房产证和房屋买卖合同，我仅与开发商签订了房屋认购协议书，张x在签订合同时也明确知道自己无购买该拆迁安置房的购房资格。因此，在双方所签订的房屋买卖合同和补充协议中并未对房屋的交付时间跟过户的时间进行约定。所以我不存在故意不配合交付房屋的事实，不应承担违约责任。三、合同中所约定的违约金比例过高明显，申请减少违约金数额。

法院判决结果

一、本判决生效之日起五日内，王x返还张x定金八十万元；

二、本判决生效之日起五日内，王x偿付张x违约金八十万元；

三、驳回张x的其他诉讼请求。

律师解析

二手房买卖王辉律师认为, 王x与张x就交易房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。诉讼中，当事人就合同解除及解除时间协商一致，不违反法律规定，法院准许，并确认合同于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。王x同意退还张x定金，符合法律规定，对张x要求王x退还定金80万元的诉讼请求，法院予以支持。

双方当事人对交易房屋未建致使合同不能继续履行进而导致合同解除无争议。王x作为出卖人，不能履行交付房屋的合同义务虽源于开发商未建交易房屋，但仍构成违约，应当按照合同约定的方式向张x承担违约责任。张x要求王x偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，法院予以支持。根据查明事实，交易房屋为王x向开发商认购的无“商品房预售许可证”的期房，张x对此知情，交易此类房屋的风险属能够预见，且除定金利息损失外，张x未就因王x违约造成其他实际损失出示证据。就违约金数额，法院以实际损失为基础，兼顾交易房屋情况等综合因素，根据公平原则酌定为80万元。对张x超出法院确定金额的部分违约金诉讼请求，法院不予支持。

因在酌定王x应承担的违约金中已考虑了张x的定金利息损失，违约金已足以弥补张x的损失，故对张x要求王x赔偿定金利息损失的诉讼请求，法院不予支持。