案情简介

 赵x系北京市xx区xx村村民。因xx村绿化隔离地区改造建设项目，2006年1月10日，赵x与xx公司签订《xx村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》。根据合同约定，赵x向xx公司购买位于北京市xx区xx号农民自住回迁安置房一套，合同约定建筑面积共100.56平方米，该回迁安置房总价为360004.8元。因赵x购买该回迁房时，当时没有这么多购房款，于是向李x借款并让李x代为支付了购房款。因李x当时系外地户籍在北京没有房屋，于是赵x与李x口头约定，李x可以居住使用该房屋，等以后再返还给赵x。上述购房合同签订后，xx公司在签约当年将房屋交付给赵x。之后，赵x又将该回迁房钥匙交给李x，房屋由其居住使用。涉案房屋物业费、垃圾费、照明费一直由赵x交纳。后因双方关系出现了问题。赵x多次要求李x将涉案房屋返还给原告，但李x拒不配合。赵x认为，根据北京市政府部门的相关规定，绿化隔离带农民自住回迁房系政策福利性房屋，涉及国有、村民集体利益，未经政府核准不得上市交易。故xx公司没有权利将涉案房屋出售给李x。故请求人民法院确认李x与xx公司签订的《xx村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》无效。

xx公司辩称：不同意赵x要求确认买卖合同无效的诉请，按照法律规定确认无效系有违反法律强制性规定的情节，我公司不存在该情况，所以赵x主张合同无效不能成立。涉案的买卖合同有两份，合同中购买人处变更是赵x跟李x一起来到我公司要求变更的，里面有他们当时写的协议要求我们为其进行变更。涉案房屋是在绿化隔离地区所建的房屋，土地性质属于国有，房屋按经济适用房出售，作为xx村企业出售这套房屋不违反法律规定。

  李x辩称：一、赵x与我之间系借名买房合同关系。2006年xx区xx村地区改造，向本村农民出售回迁安置楼房。赵x与我达成一致，由我借用赵x之名购买涉案房屋。2014年8月，赵x与我在xx公司的同意下将《买卖合同》中的买受人变更为我并加盖了公司的公章。同时由赵x签署《承诺书》自愿放弃房屋所有权利。2016年8月，因房屋升值产生巨大利益，赵x突然反悔。我认为双方虽没有签订书面的《借名买房协议》，但双方均以实际行动形成了事实上的借名买房合同关系，且截止到2014年已完成买受人变更。现我与赵x已完成借名买房的全部合同权利义务。二、涉案房屋系非限制交易类型房屋。涉案房屋属于因绿化工程拆迁而取得的安置性房屋，赵x是基于原xx村民身份而获得购买该房屋的资格，该类房屋按照（京政办发[2000]20号）文件之规定，属于允许农民将自住房的购买权部分或全部转让范围。参照涉案房屋同类型已办理完成房屋权属登记之房屋，房屋性质为按经济适用房管理，该类房屋亦不在禁止转让的范围内。综上，我认为，其与赵x因履行的借名买房事实合同关系而变更《买卖合同》中买受人的行为，并不损害社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，现该房屋在xx公司的同意下办理了变更手续，应属合法有效，请求法院依法驳回赵x的全部诉求。

法院判决结果

驳回赵x的全部诉讼请求。

律师解析

借名买房王辉律师认为，当事人订立的合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中赵x诉请确认xx公司与李x之间的《买卖合同》无效。双方主要争议焦点如下：一、xx公司与李x之间订立《买卖合同》的事实认定。赵x为xx公司在与赵x的房屋买卖合同没有终止的情况下，未经其同意与李x订立了《买卖合同》。经查，《买卖合同》中，买受人一栏以手写的方式将“赵x”变更为“李x”。对此，赵x在2018年向xx公司出具的律师函中明确自认在2014年将涉案房屋赠与给李x，其后李x又在本院提起确认其与李x赠与合同无效的诉讼中对其为何会在《买卖合同》上手写并签署“本人自愿放弃房屋权利”作出了解释，且又在案件审理中明确主张其配合办理将合同买受人更名为李x的行为就是对李x的房屋赠与。综合以上，赵x关于xx公司、李x未经其同意就涉案房屋订立《买卖合同》的意见，明显与其在先的陈述有矛盾之处。法院综合已查明的事实，认定《买卖合同》上买受人由赵x变更为李x的事实应系经赵x同意的结果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。赵x于2014年通过修改买受人名字的方式将其合同权利和义务一并转让给李x，xx公司与李x之间就涉案房屋形成了买卖合同关系，对该事实法院予以认定。二、xx公司与李x之间房屋买卖合同的效力认定：赵x主张确认李x与xx公司订立的《买卖合同》无效。经查，涉案房屋的产权性质为绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房，属于按经济适用房管理房屋，并非经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难性质的房屋，亦不属于限制上市流通买卖的房屋之列。赵x系涉案房屋的原合同购买人，并非涉案房屋产权人。同时，赵x未提供证据证明该《买卖合同》存在合同法中所规定的合同无效的情形，故赵x的主张无相应法律及事实依据，法院不予支持。综上，xx公司与李x之间就涉案房屋所订立的《买卖合同》，系赵x经xx公司同意将其对涉案房屋的权利义务转让给李x而订立的，且不违反法律、行政法规之规定，系有效合同。