案情简介

2018年4月8日，李x作为买受人、张x作为出卖人，就北京市xx区xx号房屋签署《房屋买卖合同》，该合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”约定，“出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水情况，出卖人应该在交付房屋之前完成维修。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买卖人使用的，出卖人另应当赔偿买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内”。李x和王x于2018年9月15日完成标的房屋的交付。李x接收房屋后发现房屋卫生间存在漏水（漏水问题在房屋交付前产生并应持续相当长时间了），严重影响房屋质量和李x的生活，与张x协商未果，李x委托第三方就房屋卫生间漏水进行维修，产生维修费用16683．2元。2018年9月15日至2018年12月28日，因维修房屋卫生间漏水相关设施，致使房屋无法正常使用，李x产生租赁费用共计16883．67元。因维修房屋卫生间漏水，李x产生误工费、交通费等费用，酌定为3116．33元。为了维护自身合法权益,李x向人民法院起诉,要求张x维修费及给李x造成的实际损失2万元（含房屋租赁费用16883．67元、交通费1000元、误工费2116．33元）。

张x辩称，李x的诉讼请求不符合实际。我在涉案房屋居住过程中没有出现漏水情况，在房屋交付的时候，李x也是签字验房了。李x只是向我发了照片，没有让我实际现场去看。我在不确定是否漏水的情况下，让原装修公司去现场看一下，但李x已实际装修完毕。所以，可能是李x自己的原因导致漏水。

法院判决结果

一、被告张x于本判决生效之日起七日内赔偿原告李x维修费16683．2元、租房损失7039元，以上共计23722．2元；

二、驳回原告李x的其他诉讼请求。

律师解析

二手房买卖王辉律师认为，原、被告之间《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行。合同约定，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复；如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修费用影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。根据漏水照片可见，涉案房屋的漏水痕迹是一个成就性漏水痕迹，且原告在交付房屋后不久即发现渗水，故可认定涉案房屋在交付之前就因漏水对墙壁造成损害。原告在房屋交付验房时未能当场发现上述漏水部分，并不能免除被告的维修义务或赔偿责任。从双方微信聊天记录来看，2018年10月4日原告即已告知被告发现房屋漏水情况，被告已知晓其可能就此担负相关合同责任，在原告并未明确免除被告责任的情况下，被告直到2018年11月中旬仍未对妥善完成其维修义务，就一般居民家庭装修期限来看，被告长达一个多月未完成维修，具有明显拖延，原告自行修复及时止损于法有据，亦符合情理。关于维修费用，原告提交证据证明其共花费16683．2元，该费用未超过合理限度，法院予以支持。关于原告主张的租房损失，其中2017年11月26日至2018年11月18日《房屋租赁合同》期内的租金在发现漏水之前早已发生，不应认定为原告的实际损失；关于2018年11月19日至2018年12月28日《房屋租赁合同一份》期内租金7039元，法院根据实际维修时间等情况予以支持。关于交通费和误工费，原告未能提交证据，法院不予支持。