案情简介

崔xx、李xx系夫妻，李x1系李xx之妹，双方系亲戚关系。2005年9月，崔xx、李xx所在村拆迁。同年10月，李x1与崔xx、李xx约定，李x1借崔xx之名购买xx号房屋，建筑面积75.79平方米，房屋总价265000元，由李x1支付购房款，待房本下发后，可进行房屋产权变更时，崔xx、李xx协助李x1办理产权变更手续。李x1于2005年10月分两笔向崔xx、李xx支付购房款，一笔160000元以现金交给崔xx、李xx，另一笔105000元由李x1支取现金，存入李xx账户。2005年11月1日，崔xx、李xx自村委会拿到钥匙后即交付给李x1。2006年，李x1对房屋进行装修，装修后该房屋一直由李x1及家人居住使用至今。2015年，李x1通过小区物业才知晓崔xx、李xx已于2010年5月26日取得涉案房屋所有权证书，该房屋已允许进行房屋产权变更登记。此后，李x1多次要求对方协助办理产权变更手续，均遭到拒绝。迫于无奈，李x1将崔xx、李xx诉至法院，要求法院判令1、判令位于北京市xx区xx号房屋归李x1所有，崔xx、李xx协助李x1办理房屋产权变更手续；

崔xx、李xx辩称，不同意李x1的诉讼请求。一、双方从未就借名买房事宜存在任何约定，没有任何证据证明双方曾有过借名买房的意思表示。二、李x1从未就其购买本案房屋提供任何出资。首先，根据拆迁协议可知，崔xx、李xx所得的三套房屋总价为859562.16元，拆迁所得的总补偿款为710201元，两项折抵，最后应补交房款149361.16元，此为三套房屋综合计算所得，不区分单独某套房屋的价款或应交款。故在向拆迁单位购买拆迁所得房屋时，xx号房屋不可能产生单独的购房款265000元，李x1不可能存在对xx号房屋有出资的情况，也不可能有借名买房的可能。其次，xx号房屋是崔xx宅基地拆迁所得，拆迁单位为北京市xx区xx公司。李x1主张其出资购买了房屋，却未提交其向拆迁单位支付房款的任何凭证，亦未提交向崔xx、李xx支付房款的任何凭证，其根本从未有过任何购买xxx号房屋的出资。另外，本案xx号房屋的拆迁协议、房产证、税费缴纳等事宜均为崔xx、李xx亲自办理并亲自保管相关文件，从不在李xx控制之下。李翠玲提交的拆迁协议、房产证复印件均为另一案件中崔xx、李xx提交的证据，此情况不符合借名买房交易习惯。可见，双方不可能是借名买房关系。另外，李x1是城市居民，不是xx村民，拆迁是根据家中宅基地面积和人口分配的，外人不能购买。

法院判决结果

一、被告于本判决生效之日起七日内协助原告将北京市xx区xx号房屋的所有权转移登记至原告名下。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

律师解析

借名买房王辉律师认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。

本案中，李x1与崔xx、李xx系亲戚关系，双方并未签订借名买房协议。崔xx于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》后，李x1于2005年10月31日前向崔xx、李xx交付265000元款项，并于2005年11月1日装修并使用房屋至今。关于265000元的性质，双方产生争议，李x1称系购房款，崔xx、李xx称系借款。从双方录音交谈内容可见，支付265000元时，李x1家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，结合证人证言，李x1通过多方借款方式筹集了该笔款项，若李x1又将该笔款项出借给崔xx、李xx，且双方未签订还款及支付利息的协议，则与常理不符；从《拆迁协议》内容看，崔xx若购买三套房屋，需向拆迁单位补交149361.16元，而李x1于收房前一日即2005年10月31日向崔xx、李xx支付远超过补交款的款项265000元，显然不符合借款常理；崔xx、李xx任由李x1自2005年11月1日装修房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，亦与借款习惯不符。综合以上几点及2005年房屋价格水平分析，李x1支付给崔xx、李xx的265000元款项性质应为购房款，而非借款。结合录音内容看，几处对话中李xx的陈述，均与其所述的双方为借款关系相悖。基于此，李x1与崔xx、李xx之间存在借名买房关系应予以认定。现xx号房屋登记在崔xx名下，法院对李x1要求崔xx、李xx协助办理xx号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。