案情简介

2016年7月27日，张x和王x签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，交易房屋地址为北京市xx区xx房屋。同日双方签订《补充协议》。张x向王x支付定金20万元，王x出具《收条》。按照协议约定的内容，张x于2016年8月28日通过银行转账方式已向王x支付首付款40万元，2016年9月27日又支付房款50万元，且张x申请银行的贷款审批已获得通过。但由于近期房价上涨，王x多次表示不愿继续履行，张x多次与其沟通，要求按照合同约定继续履行，但王x一直以各种理由拖延，并且将上述房屋另行出售他人。故为维护自身合法权益，张x特诉至法院，诉讼请求为 1、请求法院判决解除张x与王x签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、请求法院判决王x向张x承担违约赔偿损失，以现在房屋市场评估价格和合同签订时的成交价之间的差额为依据，损失数额为2108958元。

王x辩称，1、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已经自动解除，双方互不担责。双方签订的书面合同约定的房屋成交价格为350万元，但张x为了达到“高贷款低过户”的目的，在双方网签之后又指示xx中介公司起草了总价仅为1622000元的过户合同，要求我配合签订，我认为这存在违法，不能执行而表示无法配合，故合同及《补充协议》已经自动解除，我将已收款项（包括二原告第三次强行支付的不属于房款的50万元）退还给了张x。正是因为上述合同已自动解除，双方在在xx中介公司组织下于2016年9月6日办理了网签撤销手续。上述合同自动解除的原因是“本次交易高贷款低过户不能执行”，张x是受益方，为了自身利益不惜采用骗贷、偷逃税收的手段，存在过错。2、《补充协议》约定双方在本次交易中不管哪一方违约，赔偿对方20万元作为违约金。所以无论哪一方违约，违约责任的形式是支付违约金，金额上限是20万元。3、合同第四条第一款还约定了定金20万元，如果是出卖人违约导致合同解除，出卖人双倍返还定金，如果是买受人违约导致合同解除，买受人不得要求返还定金。4、张x在明知合同已经解除的情况下迟迟没有采取止损措施，违反了可预见规则和防止损失扩大规则。综上，张x的诉讼请求没有依据，请法院驳回其诉讼请求。

法院判决结果

一、解除张x与王x签订之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。

二、王x于本判决生效后七日内给付张x违约金一百万元。

三、驳回张x的其他诉讼请求。

律师解析

二手房买卖律师王辉认为，本案争议焦点在于张x与王x撤销网签合同之行为是否可视为对《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的解除。

双方于2016年8月19日办理涉案房屋的网签手续。8月28日张x向王x支付首付款。9月6日双方共同办理了撤销网签合同的手续。9月27日，张x依约支付购房款500000元。在第一次网签合同撤销之后，就涉案房屋的交易中xx中介公司通过住建委网站自动生成了草拟合同，房屋成交价格依据的是地区指导价格，而非双方书面合同约定价格。综上，双方在网签合同撤销之后，仍在继续履行书面合同，xx中介公司则根据地区指导价为双方另做网签合同。故可以确认，双方撤销网签的本意并非是解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，而是为了根据地区指导价重新办理网签手续。

依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。现张x依据合同约定履行款项给付义务，而王x在书面合同尚未解除的情况下将涉案房屋另行出售，显然存在违约。

就张x之诉讼请求，逐一确认如下：就张x要求解除双方于2016年7月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》之诉讼请求，因王x已将涉案房屋另行出售，上述合同不具备继续履行之条件，合同目的已无法实现，故对张x此项诉讼请求，法院予以支持。就张x要求王x支付违约金之诉讼请求，王x在本案中系违约方，虽《补充协议》约定“双方在本次交易中不管哪一方违约，赔偿对方200000元作为违约金”，但依据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中涉案房屋市场价值涨幅明显，张x依约严格履行合同，而王x存在明显过错，故法院综合上述因素对损失数额酌情予以支持。

律师提示

北京房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认、拆迁安置房屋纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验。通过上述案例，王辉律师提示双方协商一致撤销网签是否可以认定双方解除房屋买卖合同的行为需要根据案件具体情况具体分析，仅凭共同撤销网签不足以认定双方对房屋买卖合同的解除。