借名购买限价商品合同无效出名人赔偿房屋差价损失

案情简介

 2013年杨x取得位于北京市xx区x号房屋的购房权，因杨x无经济能力购买，杨x主动要求闫x购买该房屋，并要了好处费70000元。双方于2014年签订协议书，约定闫x以杨x的名义购买该房屋，闫x出房款，购买后房屋归闫x所有，符合过户条件后杨x将房屋过户登记到闫x名下。之后，闫x向xx开发商缴纳了购房款70元，xx开发商向闫x出具了购房发票和购房合同（购房发票和购房合同均为杨x名字），闫x向杨x支付好处费8万元。2015年，在闫x交完收房时27725.32元各种费用后，杨x直接反悔，不同意履行原协议，要求闫x涨价35万元，闫x不同意，故杨x至今未给闫x房屋钥匙。为了维护自身合法权益，闫x将杨x诉至法院，要求1、确认双方签订的借名买房合同无效；2、要求杨x向闫x返还购房款、好处费及房屋税费共计70万元；3、要求杨x赔偿房屋差价损失150万元。

 杨x辩称，一、涉案房屋为限价商品房，该房屋属于政策性保障用房。闫x明知自己没有购房资格，企图借名买房来规避相关地产调控政策，损害社会公共利益，故为无效合同。二、房屋升值获得的利益与闫x无关，因杨x是涉案房屋产权人，该升值利益应归杨x所有，闫x要求房屋神志利益损失没有事实及法律根据。三、闫x系完全民事行为能力人，闫x明知涉案房屋为保障性住房仍借杨x名义购买，主观过错大，即便存在损失也应由闫自行承担，与杨x无关。

 法院判决结果

 一、闫x与杨x签订的协议书无效；

 二、杨x于本判决生效之日起十日内返还闫x购房款700000元、好处费80000元、房款差价810元、物业费2126.56元、办证费1000元、登记费80元、印花税5元、供暖费2135.10元、装修管理费284.68元、装修垃圾清运费284.68元、有线电视开通费360元以及税款20639.30元；

 三、杨x于本判决生效之日起十日内赔偿闫x损失65万元；

 四、驳回闫x的其他诉讼请求。

 律师解析

 借名买房律师王辉认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

 关于协议书问题。首先，限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，闫x因杨x具备了限价商品房的购房资格，而借用杨x的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违反相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因房屋性质而导致前述合同无效，闫x与杨x均有一定过错。故闫x要求杨x返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院依据相关证据及标准予以核定。

 关于赔偿损失的问题。因涉案房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，对此，综合考虑涉案房屋的限价房性质、评估报告关于房屋的升值情况、闫磊已全额支付购房款及双方的过错程度，结合目前其他性质房屋增值远大于存款利息及杨士奎先行反悔的事实，根据公平原则，酌定杨x给付闫x一定的补偿，数额酌定为65万元。

 律师提示

 借名买房律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认、拆迁安置房屋纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验。通过上述案例，王辉律师提示违法法律、法规及社会公共利益的合同无效。合同无效后，应按照双方过错承担承担损害赔偿责任。本案中，涉案房屋属于保障性住房，借名购买该房屋损害社会公共利益，因此借名买房合同无效。合同无效后，出名人应根据过错赔偿房屋差价损失。